Sans présager des rendements à venir, la performance de ce placement immobilier, avec plus de 4 % de rendement annuel ces dix dernières années, mérite que l’on s’y attarde. Après une année 2020 marquée du sceau de la crise, l’avenir s’annonce-t-il toujours sous les meilleurs auspices pour la star de la pierre-papier ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), gérées par des professionnels, regroupent des sommes collectées auprès des épargnants afin de constituer puis de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les fruits de cette gestion sont ensuite répartis entre les associés-épargnants. Investir dans une SCPI constitue notamment un moyen de compléter ses revenus grâce aux loyers encaissés.
Avec un taux de rendement affiché de plus de 4% l'an dernier, les SCPI ont manifesté leur capacité à résister à la tempête épidémique qui s'est abattue sur la planète. Est-il nécessaire de rappeler qu'après un arrêt brutal de l'activité économique lié à la lutte contre la pandémie de Covid-19, les SCPI dont le parc locatif est majoritairement constitué de bureaux, commerces, hôtels et autres entrepôts, partaient avec un sérieux handicap. Malgré ce contexte adverse, les SCPI s'en sortent, si l'on peut dire, la tête haute. Certaines ont certes mieux résisté que d'autres. Avec un rendement 2020 de 1,92 %, Les SCPI positionnées sur le secteur hôtelier sont éminemment plus à la peine, que les autres SCPI spécialisées (4,41%). Les reports et les abandons de loyers concédés pendant la crise sanitaire ont-ils au final pesé sur leur performance ?
« En 2020, les SCPI ont affiché un taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de 4,18%, contre 4,40% en 2019 selon les statistiques annuelles de l'ASPIM et de l'IEIF. »
Malgré une collecte en berne, en comparaison d'une année 2019 caractérisée par des montants investis records, les SCPI s'en sortent plus qu'honorablement. En 2020, le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) servi par l'ensemble des SCPI présentes sur le marché reculait de 5%, matérialisant une baisse de 22 points de base [es-tu certaine de tes points de base ? 100 points de base = 1 %]. En moyenne, le taux de rendement des SCPI s'affichait à 4,18 % contre 4,40 % en 2019. Fournis par l'Association des Sociétés de Placement immobilier (ASPIM) et l'Institut d'Etudes Immobilières et Foncières (IEIF), ces chiffres sont la démonstration que les SCPI ont globalement absorbé, et ce sans trop trembler, le choc provoqué par la crise sanitaire. Dans son dernier communiqué de presse, la plateforme France SCPI notait que les SCPI ont, pour la plupart, clairement démontré « leur capacité à servir du rendement, sans mettre à mal leurs fondamentaux comme le taux d'occupation, le nombre de locataires, etc. »
A l'évidence, le niveau de rendement moyen des SCPI 2020, en très légère diminution comparé à l'année précédente, ne tient pas compte de l'ensemble des difficultés rencontrées par les SCPI au cœur du cyclone, notamment du manque à gagner au regard de reports et abandons de loyers consentis pendant la crise sanitaire. Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de 4,18 %, n'est assurément pas uniquement à mettre au crédit des loyers encaissés l'an dernier. Certaines de ces sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont, pour maintenir leur TDVM sans aucun doute puisé dans leurs réserves. Chaque année, les SCPI provisionnent une fraction de leurs recettes afin d'être en capacité d'absorber des chocs et ainsi lisser les rendements au long cours. La performance correspond au dividende brut versé au titre de l'année divisé par le prix moyen de l'année par part pour un acquéreur. La détermination de ce rendement en 2020 tient compte d'une appréciation moyenne du prix des parts de 1,12% (+1,20% en 2019).
Evidemment, derrière ce rendement de 4,18 % moyen se dissimulent des disparités parfois criantes. Les SCPI spécialisées dans l'hôtellerie ont payé un lourd tribut consécutivement à l'arrêt total de l'activité dans ce secteur tandis que d'autres SCPI, majoritairement constituées d'entrepôts ou dédiées au secteur de la santé, n'ont pas connu les mêmes déboires.
Au-delà de cette année 2020, les SCPI ont fait la démonstration de leur capacité à délivrer du rendement au long cours. Au cours des dernières années, le taux de rendement exprimé en TDVM a évolué de la manière suivante (source IEIF-Aspim) :
2020 : 4,18%
2019 : 4,40%
2018 : 4,34%
2017 : 4,43%
2016 : 4,64%
2015 : 4,85%
2014 : 5,08%
2013 : 5,15%
2012 : 5,21%
2011 : 5,22%
2010 : 5,47%
2009 : 6,07%
2008 : 5,84%
L'année 2021 s'inscrira-t-elle dans la même lignée ? France SCPI s'est penchée sur la question. Les premiers éléments de réponse fournis par cette plateforme dédiée aux SCPI mettent derechef en exergue la résilience des SCPI. France SCPI envisage un « rendement moyen 2021 proche des 4,4% », ce qui signifierait que « l'accident de parcours de l'année 2020 » n'est plus qu'un mauvais souvenir.
La plateforme rapporte également que les écarts de rendement entre les différents types de SCPI, qui s'étaient creusés avec la crise, se sont atténués au cours du trimestre passé. Les SCPI de commerces atteignent les 4,16%. Sans surprise, les SCPI spécialisées dans l'hôtellerie demeurent en retrait et ne servent qu'un modeste TDVM moyen de 2,02%.
Les SCPI de bureaux et celles dites spécialisées affichent un rendement moyen de 4,12%. Les SCPI diversifiées, grandes gagnantes de cette période d'incertitude, se détachent avec une performance de 4,86%. Les SCPI spécialisées dans le résidentiel et dans le secteur logistique conservent la tête du palmarès affichant un rendement moyen très élevé de plus de 6% pour 2021.
Le communiqué de la plateforme passe sous silence le rendement des SCPI spécialisées dans la Santé. Elles avaient provoqué l'étonnement chez les experts de France SCPI le trimestre passé. « Habituellement dans le peloton de tête des performances, [les SCPI spécialisées dans la santé] affichent pour la première fois depuis plusieurs trimestres un TDVM plus proche des 4,5% que des 5%. » Il est vrai que les confinements ont affecté la demande pour les services d'Ehpad, de nombreuses familles redoutant de ne plus pouvoir rendre visite à leurs proches si la situation sanitaire dégénérait à nouveau.
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