SCPI : comment gommer les défauts fiscaux de la pierre-papier ?

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Les sociétés civiles de placement immobilier ou en abrégé SCPI désignent une forme d'épargne immobilière qui facilite l'accès à l'investissement dans l'immobilier notamment d'entreprise (murs de bureaux, de commerces en France ou à l'étranger) et dont le principal objectif consiste à distribuer des revenus réguliers aux associés investisseurs. Leur succès auprès des épargnants réside principalement dans leur faculté à délivrer du rendement depuis plusieurs décennies.

SCPI : une source de revenus pour les épargnants

Les SCPI ont, par le passé, fait la démonstration de leur capacité à délivrer du rendement au long cours. Depuis 2008, le taux de rendement exprimé en taux de distribution sur valeur de rendement (TDVM) n'a jamais été inférieur à 4 %, affichant plus de 6 % en 2009 (source IEIF-Aspim).
    2020 : 4,18%     2019 : 4,40%     2018 : 4,34%    2017 : 4,43%
    2016 : 4,64%    2015 : 4,85%      2014 : 5,08%    2013 : 5,15%
    2012 : 5,21%    2011 : 5,22%      2010 : 5,47%    2009 : 6,07%  

SCPI : un régime fiscal inadapté à la situation fiscale de certains épargnants

Les indiscutables atouts des SCPI méritent l'intérêt que leur portent les épargnants en quête de revenus complémentaires. Cependant qu'elles remplissent scrupuleusement leur mission de distribution de revenus, leur régime d'imposition, similaire à ceux des revenus fonciers, peut, de prime abord, apparaître inadapté aux besoins des contribuables les plus aisés généralement fortement imposés à l'impôt sur le revenu.

En tant qu'actifs immobiliers, les SCPI suivent un régime fiscal calqué sur celui des revenus fonciers. Leur imposition s'applique aux loyers perçus en direct. Ce régime veut que les revenus obtenus grâce à cette épargne viennent s'ajouter à l'ensemble des revenus du foyer fiscal et soient soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales dont le taux actuel capte 17,2 % des revenus.

S'il est envisageable pour un contribuable de ne pas percevoir immédiatement les revenus distribués par une SCPI en optant par exemple pour un achat à crédit, dont les intérêts viennent écraser au moins partiellement les revenus encaissés, ou encore en portant son dévolu sur des SCPI fiscales (SCPI Malraux, SCPI Monuments historiques, SCPI déficit fonciers), qui ont pour point commun d'aboutir à des économies d'impôt tout en investissant dans des biens locatifs d'habitation de qualité, une autre option mérite que l'on s'y attarde.

Intégrer les SCPI à l'assurance-vie pour gommer les revenus fonciers

A condition que le contrat soit multisupports, l'assurance-vie donne accès à des actifs aussi divers que variés et notamment à l'immobilier par le biais de SCPI.

Le contrat d'assurance-vie multisupports, désormais devenu la norme, peut être comparé à une commode dotée de multiples tiroirs dans lesquels viennent se loger diverses classes d'actifs. L'un de ces tiroirs peut être occupé par de l'immobilier notamment via des SCPI. Trop souvent, les épargnants assimilent l'assurance-vie aux seuls fonds en euros. S'il est indéniable que les fonds en euros constituent, encore aujourd'hui, le socle de l'assurance-vie, d'autres actifs, dont l'immobilier au travers des SCPI, peuvent venir se loger dans un contrat d'assurance-vie dans le dessein d'accroître son potentiel de performance.

Dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, les SCPI sont accessibles via des unités de compte.  Proche d'un investissement en direct, une fraction des loyers diminuée des frais de gestion est versée à l'assureur et aux autres investisseurs. L'assureur transfère une partie des gains générés aux détenteurs de ces unités de compte. Chaque SCPI et contrat d'assurance-vie peut prévoir des modalités d'intégration et de versement des revenus distinctes les unes des autres. L'investisseur doit être attentif et lire scrupuleusement les  documents fournis.

SCPI : les atouts juridiques et fiscaux de l'assurance-vie

L'un des principaux atouts de l'intégration des SCPI à une assurance-vie concerne la fiscalité. L'accès aux SCPI par le biais d'un contrat d'assurance-vie permet de profiter des atouts fiscaux et juridiques de l'assurance-vie en les couplant aux avantages de l'immobilier d'entreprise.

En matière de fiscalité, les gains obtenus ne subiront aucune imposition tant qu'aucun retrait ne sera effectué sur le contrat d'assurance-vie. Les revenus procurés par les parts de SCPI sont réinvestis au sein du contrat. L'investisseur profite du rendement des SCPI sans supporter la charge fiscale liée à l'imposition des revenus fonciers. Après huit années de détention du contrat d'assurance-vie, les gains obtenus sur le contrat d'assurance-vie sont imposés à 7,5 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le contribuable échappe à l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Plus il est imposé, plus il est intéressant pour lui de passer par un contrat d'assurance-vie pour profiter du rendement des SCPI du point de vue fiscal. Sans oublier qu'à partir des 8 ans du contrat d'assurance-vie, les contribuables peuvent profiter d'un abattement de 4600 euros pour une personne seule ou de 9200 euros pour un couple marié ou pacsé sur la part des retraits effectués chaque année.

Passer par le truchement de l'assurance-vie n'est pas l'unique moyen de réduire l'imposition pesant sur les SCPI (un achat à crédit ou encore la détention de la seule nue-propriété peuvent également être envisagés), mais elle présente d'indéniables attraits pour l'épargnant. De surcroît, les atouts juridiques et fiscaux des contrats d'assurance-vie seront précieux dans le cas où l'assuré souscripteur passerait de vie à trépas. Le ou les bénéficiaire(s) de son contrat d'assurance vie seront soumis à une taxation plus légère que si les parts de SCPI héritées avaient été détenues directement. La valeur du contrat d'assurance-vie n'est, en principe, pas incluse dans la succession du souscripteur, contrairement à celle des parts de SCPI.

Des gains versés plus promptement via l'assurance-vie

En passant par l'assurance-vie, les gains liés à l'encaissement des loyers sont versés dès le mois suivant la souscription alors que dans le cadre d'un achat en direct de parts de SCPI, le délai de jouissance est généralement compris entre 3 et 6 mois.

Des SCPI plus liquides grâce à l'assurance-vie

En outre, l'achat de parts de SCPI via un contrat d'assurance-vie accroît la liquidité des parts de SCPI. La liquidité d'ordinaire relativement restreinte à la revente des parts de SCPI est ici pleinement garantie... par l'assureur. Le titulaire du contrat d'assurance vie peut donc arbitrer à l'envi et se défaire à tout moment de ses parts de SCPI, sous réserve d'un délai qui, là encore, peut varier d'un contrat d'assurance-vie à un autre et d'une SCPI à une autre. L'assureur dispose légalement d'un maximum de deux mois, mais certains vont même jusqu'à promettre un délai réduit à un mois.

Enfin, acheter des parts de SCPI via un contrat d'assurance-vie permet de réduire leur prix d'achat. En compensation des frais supplémentaires liés au contrat (frais d'entrée, frais d'arbitrage, frais de gestion, frais de sortie), très variables d'un contrat d'assurance vie à un autre, le prix de souscription est généralement décoté d'environ 2,5 % à 4,5 %. Cette décote, tout comme l'ensemble des modalités d'acquisition et de revente des SCPI intégrées dans un contrat d'assurance-vie, varie en fonction des SCPI accessibles et du contrat d'assurance-vie. Il est donc impératif d'analyser avec soin un contrat d'assurance-vie afin de connaître les modalités d'intégration des parts de SCPI avant de souscrire.

SCPI & Assurance-vie : des avantages mais aussi quelques inconvénients

Est-il pour autant toujours préférable d'acheter des SCPI par le biais de l'assurance vie plutôt que de les détenir directement ?

Tout dépend des objectifs et de la situation personnelle de l'investisseur. L'intégration de parts de SCPI via une assurance-vie comporte des avantages mais aussi des inconvénients. D'abord, toutes les parts de SCPI présentes sur le marché ne sont pas accessibles via l'assurance vie. Un contrat d'assurance-vie offre généralement un accès limité à un bouquet de SCPI et non à l'ensemble des SCPI disponibles en direct sur le marché. De plus, les frais de gestion peuvent être plus élevés. Enfin, il ne sera pas possible d'acheter des parts de SCPI à crédit via l'assurance-vie.

Dans certaines situations, d'autres solutions peuvent permettre d'optimiser sa situation fiscale face à un investissement en SCPI, le démembrement de propriété en est une.

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