Pourquoi revenir sur l'immobilier coté ?

13/06/2008 - 10:24 - Sicavonline - Oddo AM

L'avis de Oddo

Dans l'environnement de marché actuel, la performance de l'immobilier côté est le reflet d'une valorisation revenue à des niveaux raisonnables, avec de plus, un véritable potentiel de performance supplémentaire liée à la valorisation des projets de développement des foncières. Depuis 2003 et l'avènement du statut SIIC en France, le marché est passé d'une dizaine de sociétés cotées, représentant une dizaine de milliards de capitalisation boursière à plus de 40 milliards d'euros de capitalisation. Ce statut, repris dans d'autres pays européens, renforce la dynamique du secteur en favorisant les arbitrages. Le segment de l'immobilier coté sur performe les marchés actions depuis le début de l'année 2008 (2.05% pour l'EPRA Euro Zone à fin mai 2008 contre -12% pour le DJ EuroStoxx 50) car les foncières bénéficient d'une très bonne visibilité et d'une récurrence de leurs revenus, les loyers étant fixés dans le cadre de baux commerciaux long terme. Le niveau élevé de dividende, en moyenne supérieur à 5%, qu'elles distribuent est un atout supplémentaire car il est structurellement stable, en comparaison à des sociétés d'autres secteurs dont les risques de mauvaises surprises sont plus importants (baisse de chiffres d'affaires, de revenus, de carnet de commandes, des charges qui augmentent, baisse ou suppression du dividende ) De par la taille et la diversification de leur portefeuille, les grands acteurs Unibail, Klepierre, Corio, Icade, Foncière des régions ont une capacité à résister aux difficultés liées à la crise financière actuelle. Grâce à leur statut fiscal sur mesure, elles peuvent céder des actifs ou des portefeuilles et dégager ainsi des financements si besoin pour faire face à leurs projets de éveloppements. Leur business modèle, le savoir-faire et l'expertise de leurs équipes axés sur la création de valeur et la rentabilité devraient profiter des opportunités sur le marché physique. Elles n'hésitent pas à faire des arbitrages en vendant des actifs à rendement satisfaisant mais sans potentiel au profit d'actifs à retravailler avec un potentiel de rentabilité élevée. A titre d'exemple, Corio a cédé, courant avril 2008, des actifs de bureaux aux Pays-Bas dont le rendement dépassait pourtant 7%. Les deux segments les plus importants de l'immobilier côté sont d'une part les bureaux et d'autre part, les centres commerciaux dont la capacité de résistance aux chocs ou aux dégradations de l'environnement économique reste forte. Au 1er trimestre 2008, l'activité locative sur les bureaux se maintient en Europe et notamment sur Paris Ile de France avec une tendance haussière des loyers, même si celle-ci reste faible (1% sur le loyer moyen). Toutefois, cette hausse atteint encore 5 % dans les quartiers centraux d'affaires (Paris, La Défense). Au cours de ce même trimestre, le niveau soutenu du volume des transactions (582 000m2 commercialisé), l'offre immédiate stable (2.5 millions m2) et le taux de vacance faible 5%, ont été des facteurs supplémentaires à la bonne tenue du segment des bureaux. Bien qu'une tendance baissière sur les loyers de bureaux se profile pour la fin de l'année, les fondamentaux du marché à horizon 2 ans ne laissent pas présager une forte baisse des loyers. La croissance des centres commerciaux en Europe se répartit en deux grandes zones :

les pays de l'Est et d'Europe Centrale, dont le potentiel de croissance reste élevé avec moins de 150 mètres carré par habitant (contre 250m2 par habitant en moyenne en Europe de l'ouest), vont opérer un rattrapage dans les prochaines années synonyme d'opportunités pour les foncières ;
l'Europe de l'Ouest, bien équipée en centres commerciaux et dont la croissance se fera par les extensions de centres existants et la création d'un nouveau format : les parcs d'activités commerciaux.

Les centres commerciaux restent donc des actifs attractifs, bien qu'il y ait une crainte de ralentissement de la consommation. Le modèle de développement reste dopé par la forte demande d'implantation des grandes enseignes, pour lesquelles les centres commerciaux sont des formats incontournables. A titre d'exemple, Inditex avec ses huit enseignes souhaite ouvrir 640 boutiques d'ici 2010 en Europe. La croissance des revenus des foncières, en moyenne estimée de 7%, aidée par l'indexation des loyers devrait être suffisante pour compenser une partie de la baisse des actifs nets réévalués qu'implique la hausse du taux sans risque.

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