Schroders : immobilier coté international - une nouvelle classe d'actifs ?

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Les valeurs immobilières : une source de diversification

La place des valeurs immobilières internationales (global property securities, ou GPS) dans un portefeuille d'actifs suscite toujours un débat nourri, qui se focalise notamment sur la volatilité de leurs performances par rapport à l'investissement immobilier direct et sur le sentiment que ces valeurs se comportent davantage comme des actions que comme un placement immobilier. Nous avons souhaité enrichir ce débat en analysant la corrélation des GPS avec les autres classes d'actifs et nous sommes parvenus à la conclusion que, sur le long terme, les valeurs immobilières constituent un outil de diversification efficace, compte tenu de leur faible corrélation avec les autres classes d'actifs. L'immobilier est reconnu comme une classe d'actifs diversifiante, s'agissant d'actifs tangibles susceptibles de générer des flux de revenus croissants. La rentabilité à long terme d'un bien immobilier (le loyer) est dictée par certains paramètres locaux, souvent déconnectés des tendances macroéconomiques. En outre, la décision d'investir dans l'immobilier à l'échelle internationale paraît tout à fait légitime, les différences locales ou nationales en termes de demande, de lois d'urbanisme, de contrats de bail ou encore l'influence des marchés financiers se traduisant par une faible corrélation des rendements entre les différents marchés. L'immobilier coté constitue un moyen efficace pour accéder à différents types de biens immobiliers, différents métiers de l'immobilier ou différents marchés immobiliers. Investir dans un fonds d'immobilier coté global permet de diversifier le risque inhérent à un investissement sur un marché unique - grâce à une large répartition internationale des investissements - et de profiter du savoir-faire d'une équipe de gestion expérimentée, chargée de la sélection des valeurs et de l'allocation des actifs. Atout supplémentaire, les GPS sont des valeurs cotées en bourse, donc extrêmement liquides. Par comparaison, l'immobilier direct est plus difficilement accessible en raison de l'importance des sommes à mobiliser et du temps qu'il faut consacrer à sa gestion. Cette liquidité a cependant un prix : la volatilité des cours de bourse. Certains investisseurs mettent cependant en cause les arguments avancés en faveur des GPS. Selon eux, leur volatilité est la preuve que leur comportement s'apparente à celui des actions et non à celui du marché immobilier. Or nous voyons dans cette volatilité une simple anomalie temporaire et estimons que la performance à long terme est déterminée par l'évolution et la qualité des portefeuilles immobiliers sous-jacents. Comme nous l'expliquons ci-après, la question de la volatilité ne se pose pas pour les investisseurs de long terme. Toutefois, la décision d'investir dans des valeurs immobilières ou dans toute autre classe d'actifs alternative doit être étayée par des avantages en termes de performance et de diversification. C'est précisément ce que nous nous attachons à démontrer dans cette note. La cause de la plus grande volatilité des GPS est simple : la valeur d'un investissement immobilier direct et la valorisation d'un titre immobilier ne sont pas déterminées sur les mêmes critères. Les valeurs immobilières se négocient chaque seconde en bourse. A l'inverse, la valorisation des fonds directement investis en immobilier physique n'est effectuée que lors de l'expertise des différents biens immobiliers qui composent le portefeuille laquelle est effectuée plus ou moins régulièrement et seule la cession du bien permet de valider cette estimation. Etant valorisées plus fréquemment, les valeurs immobilières cotées affichent logiquement une volatilité plus élevée, quoique généralement inférieure à celle des principaux indices boursiers.

Evaluer le pouvoir de diversification sur une période d'investissement réaliste

Sur courte période, les valeurs immobilières cotées (GPS) semblent épouser la tendance générale des indices boursiers alors que les fondamentaux du marché immobilier direct n'évoluent quasiment pas. En règle générale, tout accès de faiblesse des marchés d'actions affecte aussi les valeurs immobilières, dans des proportions toutefois différentes. Pour certains, ce comportement parallèle met en question leur apport en termes de diversification. Les analyses classiques de la relation entre valeurs immobilières internationales et indices larges des marchés d'actions montrent un coefficient de corrélation entre les performances mensuelles de l'ordre de 0,7. Malgré un recul au fil du temps (coefficient de l'ordre de 0,9 dans les années 1970), ce niveau reste relativement élevé. Notons toutefois que la convention qui consiste à mesurer cette corrélation mois par mois est pour le moins arbitraire et que cette fréquence ne correspond absolument pas à l'horizon d'investissement de la plupart des investisseurs. A l'instar des actions, l'immobilier doit être considéré comme un investissement de long terme. Le graphique 1 illustre la corrélation mensuelle entre les GPS et d'autres classes d'actifs mais surtout, l'évolution de cette corrélation lorsque la période d'investissement se prolonge au-delà d'un mois, hypothèse tout à fait plausible pour un investisseur envisageant un tel produit. Compte tenu de la disponibilité des données, cette analyse porte sur le marché américain et les performances en dollars. Les actions américaines sont utilisées ici comme substitut aux actions domestiques, mais la théorie devrait également valoir pour les différents marchés européens.

Graphique 1 : Coefficient de corrélation selon les durées d’investissement

Le graphique 1 montre que si l'on compare les performances sur des périodes plus longues (jusqu'à 3 ans), le coefficient de corrélation tombe de 0,7 environ à 0,3, signe d'une faible corrélation sur la période en question. On peut donc en conclure qu'un portefeuille de valeurs immobilières internationales détenu pendant deux ou trois ans génère une performance sensiblement différente de celle du marché d'actions et constitue donc un outil de diversification efficace.

© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.