La dernière étude économique publiée par le Crédit Agricole fait état d'un net redressement du marché du logement en 2010.
Une année marquée par une hausse des ventes (+27% dans l'ancien), et une nette reprise des prix (8 % à 10 % dans l'ancien comme dans le neuf). L'auteur de cette note, Olivier Eluere, économiste chez Crédit Agricole SA, relève toutefois de fortes disparités entre Paris et la province où la progression des prix reste plus modérée.
Comment comprendre une telle reprise du marché résidentiel dans un contexte économique aussi morose ? Olivier Eluere attribue ce phénomène au rebond de la demande en 2010. Une appétence pour l'immobilier engendrée par la conjonction de plusieurs facteurs exceptionnels et donc non prévisibles. Face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers incertains, volatils et offrant des rémunérations peu attractives, les investisseurs privilégient l'immobilier, d'où « un effet valeur refuge très marqué ». Une demande également soutenue par des taux d'emprunt très attractifs et diverses mesures de soutien du marché, notamment le dispositif Scellier très attractif fiscalement dans le neuf, le prêt à taux zéro et le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunt. L'annonce d'une remise à plat de ces avantages à partir de 2011 a pu d'ailleurs stimuler certains achats fin 2010.
En face de cette forte demande « L'offre est assez basse en France et très limitée en Ile-de-France. Les propriétaires de logements mis en location hésitent à les mettre en vente, ces actifs étant jugés plus sûrs et plus rentables que les investissements financiers. Les ménages désirant vendre un bien pour en acheter un autre sont restés prudents, par crainte de vendre à un prix jugé insuffisant et de ne pas trouver le bien adéquat du fait de la faiblesse de l'offre. De plus, dans le neuf, l'offre demeure très faible en Ile-de-France, avec des stocks au plus bas et des mises en vente très réduites. » Ces tensions ont provoqué « des hausses des prix significatives, acceptées par les acheteurs, car compensées en partie par la baisse des taux de crédit et par l'effet valeur refuge. »
L'économiste précise dans sa note que le marché est resté soutenu jusqu'en fin d'année 2010, mais il ne s'est ni assaini ni fluidifié et devrait graduellement s'équilibrer. En 2011, l'économiste anticipe donc un retour à un marché « un peu plus équilibré qui resterait assez bien orienté mais avec des évolutions plus modérées ». La progression des prix en 2011 devrait donc se poursuivre en 2011 mais à un rythme nettement moins soutenu.
Un ralentissement qui s'expliquerait par une stabilisation voire une baisse de la demande. En effet, « les facteurs de soutien à l'œuvre en 2010 vont devenir moins favorables », conjoncture Oliver Eluere. La demande devrait ainsi être freinée par la remontée des taux des crédits habitat et la moindre attractivité des avantages fiscaux, comme la disparition du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et le rabotage de la réduction d'impôt pour le « Scellier ». L'attractivité de l'immobilier devrait également s'affaiblir à mesure que les taux d'intérêt (à court et à long terme) remonteront, et sous l'hypothèse d'un certain redressement des marchés boursiers. L'effet « valeur refuge » devrait moins jouer en 2011. De plus, Olivier Eluere estime que les prix sont clairement surévalués (d'au moins 10 % à 15 %), ce qui va participer à l'essoufflement de la progression des prix, car « il est probable qu'une partie des acheteurs potentiels vont devenir plus hésitants et reporter leur achat. »
Parallèlement à la réduction de la demande, renforcée par un taux de chômage élevé, Olivier Eluere s'attend à un élargissement de l'offre puisque « Les vendeurs potentiels seront plus enclins à vendre si l'effet valeur refuge joue moins et si la prime de risque se réduit (du fait de la remontée des taux longs). Les secundo-accédants vont revenir peu à peu et dans le neuf l'offre devrait redémarrer progressivement. »
Ce réajustement entre l'offre et la demande en 2011 accompagné d'une remontée des taux de crédit devraient a priori rasséréner le marché et conduire à des hausses de prix modérées, de l'ordre de 3%, et à une stabilisation des ventes dans le neuf et l'ancien. « Un scénario de tassement graduel du marché » que privilégie Olivier Eluere qui note « toutefois que le caractère atypique du cycle actuel rend les prévisions assez fragiles » et que ses « anticipations supposent un certain redressement des marchés financiers. » Sans cela, «l'effet valeur refuge perdurerait, les taux de crédit resteraient très bas et l'immobilier pourrait rester comme en 2010 sur une tendance soutenue. »
En revanche, Olivier Eluere n'envisage pas de baisse des prix et juge peu probable « le scénario d'une correction baissière rapide et marquée des ventes et des prix en 2011, évoqué par certains, qui supposerait notamment une forte remontée des taux d'intérêt de marché et des taux de crédit. »
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