Plus-value immobilière : faut-il précipiter la vente de terrain avant la fin de l'année ?

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Depuis plusieurs semaines, le gouvernement Ayrault fait part de son intention de jouer sur l'imposition des terrains constructibles pour endiguer la rétention foncière et permettre la construction de nouveaux logements. Actuellement, lorsque vous cédez un terrain, l'éventuelle plus-value dégagée à cette occasion est imposable au taux de 34,5 %. Toutefois, si vous conservez votre terrain au moins cinq ans, le montant de la taxation est réduit par le jeu d'un abattement graduel pour durée de détention. La base d'imposition est réduite d'année en année. Ainsi, plus vous conservez votre bien moins vous payez d'impôt, et au-delà de 30 ans de détention, la plus-value dégagée est même totalement exonérée. Pour encourager les cessions de terrains et fluidifier le marché, il était envisagé d'inverser la tendance et de mettre en place une fiscalité progressive grâce à un abattement qui décroît avec le temps. Les mesures « chocs » annoncées sont bel et bien au rendez-vous. Mais elles sont bien plus contraignantes que prévu. Si leur capacité à favoriser la construction de logements reste à démontrer, leur impact fiscal lui ne fait aucun doute.

L'abattement pour durée de détention enterré

Dès le 1er janvier 2013, la plus-value dégagée sur la vente d'un terrain à bâtir sera imposée à 100 %, même si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le projet de loi de finances 2013 prévoit en effet de supprimer l'abattement pour durée de détention. Autrement dit, conserver un terrain pendant 30 ans n'aura plus aucun intérêt fiscal. Aucune mesure de faveur ne viendra atténuer cette nouvelle imposition. Les cessions de terrains effectuées après le 31 décembre 2012 seront imposées au taux de 19 % auquel s'ajouteront 15,5 % au titre des prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 34,5 %.

Afin de laisser suffisamment de temps aux détenteurs de terrains qui souhaitent les céder avant cette date, le projet de loi prévoit un régime transitoire. L'abattement pour durée de détention restera applicable aux ventes conclues avant le 1er janvier 2014 à condition que la promesse de vente ait été officialisée avant le 1er janvier 2013.

Les plus-values immobilières imposées comme des revenus du travail

A partir de cette date, la facture va être salée mais ce n'est rien à côté de ce qui attend les contribuables qui atteignent les deux dernières tranches du barème de l'impôt sur le revenu, à respectivement 41 % et 45 %. A compter du 1er janvier 2015, non seulement l'abattement pour durée de détention sera supprimé, mais en plus de ça la plus-value sera intégrée aux revenus soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Pour éviter de vider les caisses de l'Etat l'année de ce changement, le projet précise que l'imposition des plus-values sur terrains à bâtir au taux proportionnel de 19 % ne sera pas supprimée. Elle servira d'acompte et sera comme aujourd'hui calculée et prélevée par le notaire. Les vendeurs non imposables ou faiblement imposés se verront le cas échéant restituer tout ou partie de cet acompte l'année suivante. D'après le gouvernement, le rendement estimé de ces mesures est de 180 millions d'euros en 2013, 450 millions d'euros en 2014, 480 millions d'euros en 2015, puis 550 millions d'euros à compter de 2016. Illustration. Un propriétaire réalise une plus-value de 100.000 euros sur la vente d'un terrain détenu depuis 30 ans. Si la vente à lieu : # Le 1er décembre 2012 Plus-value imposable : 100.000 euros Plus-value imposée : 0 (l'abattement vient rogner 100 % de la plus-value Impôt à payer : 0 #Le 15 juillet 2013 (promesse de vente signée avant le 1er janvier 2013) Plus-value imposable : 100.000 euros Plus-value imposée : 0 (l'abattement vient rogner 100 % de la plus-value) Impôt à payer : 0 #Le 15 juillet 2013 (promesse de vente signée après le 1er janvier 2013) Plus-value imposable : 100.000 euros Plus-value imposée : 100.000 euros Impôt à payer : 100.000 x 34,5 = 34.500 #Le 15 juillet 2015 Plus-value imposable : 100.000 euros Plus-value imposée : 100.000 euros Impôt à payer : 100.000 à ajouter aux revenus intégrés au barème de l'impôt sur le revenu Dans cette dernière hypothèse, le montant de l'imposition dépendra des autres revenus perçus par les contribuables. La taxation des plus-values après le 31 décembre 2014 devrait encourager les contribuables les plus aisés, et donc les plus fortement imposés, à vendre leur terrain avant cette date. Il est toutefois possible de d'éviter de subir cette taxation en procédant notamment, si cela fait partie de vos projets, à une donation avant la cession du dit bien. Transmettre le bien à ses enfants avant de le céder permet de gommer la plus-value. A condition que le bien soit cédé peu de temps après la donation, le montant de la plus-value sera très faible voire égal à 0. Pour que cette opération soit intéressante, il faut pourvoir profiter de l'abattement accordé sur les transmissions entre enfant et parent. Partant, la donation se révèlera peu coûteuse si l'abattement de 100.000 euros entre chaque parent et enfant n'a pas encore été consommé ou si aucune donation n'a été réalisée au cours des 15 années précédant la transmission.

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