Plus-value immobilière plus taxée en 2013 ? Réforme en vue

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Le marché immobilier est en panne. Le volume des ventes recule et ne devrait pas atteindre 600.000 mutations cette année, après une année 2012 en net retrait. Décidé à agir pour renverser cette tendance, le gouvernement Ayrault a choisi, en fin d'année 2012, d'utiliser la fiscalité pour créer « un choc d'offres » dans le neuf comme dans l'ancien. Bercy a donc proposé, dans le cadre de la loi de finances 2013, de créer deux régimes distincts de taxation des plus-values immobilières, un pour l'immobilier bâti et un autre pour le non-bâti.

Hausse de la taxation des plus-values immobilières sur le non-bâti

Pour lutter contre la « rétention foncière », dans l'optique de développer la construction de logements neufs, le projet de loi de finances 2013 prévoyait dans son article 15 de durcir la taxation des plus-values immobilières sur les terrains en deux temps.

Première étape : relèvement de la base d'imposition

A compter du 1er janvier 2013, les ventes de terrains constructibles ne devaient plus ouvrir droit à un abattement pour durée de détention.

Seconde étape : rehaussement du taux d'imposition

Il était question dans un second temps, plus précisément en 2015, de ne plus soumettre les plus-values immobilières sur les terrains au taux proportionnel de 19 % mais de les intégrer aux s revenus soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Après leur adoption par les parlementaires, ces deux mesures ont été censurées par le Conseil Constitutionnel. Les sages ont jugé que ces dispositions pouvaient conduire à un taux marginal maximal d'imposition de 82 % qui aurait pour effet de faire peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive au regard de cette capacité contributive. Dans ces conditions, les dispositions de l'article 15 de la loi portent atteinte à l'égalité devant les charges publiques. Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent céder un terrain à bâtir en ce début d'année 2013. Néanmoins, la suppression de l'article a eu pour effet de supprimer une autre mesure, cette fois, favorable aux contribuables. En effet, le gouvernement souhaitait accorder un abattement supplémentaire de 20 % aux vendeurs de résidences secondaires et de logements locatifs sur les mutations réalisées en 2013. Cet abattement exceptionnel a lui aussi disparu du texte de loi. Au final, seule la mesure, de la loi de finances rectificative 2012 (III), prévoyant une surtaxe des plus-values supérieures à 50.000 euros a passé l'examen du Conseil Constitutionnel. Le gouvernement n'a pas pour autant abandonné la partie et compte bien retravailler sa copie afin de redynamiser le marché immobilier.

Réforme de la taxation des plus-values immobilières en préparation

Cécile Duflot a confirmé que des discussions étaient en cours entre son ministère et celui de l'Economie au sujet de la future imposition des plus-values immobilières. Si aucune piste ne semble être privilégiée pour le moment, le gouvernement cherche toujours à mettre en place des outils susceptibles de stimuler l'offre. Relance de la construction de logements neufs et de redynamisation du marché de l'ancien sont donc toujours à l'ordre du jour. Reste à savoir si l'exécutif choisira la carotte ou le bâton pour parvenir à ses fins. Va-t-il mettre en place des mesures fiscales incitatives ou au contraire punitives ? Seule certitude, les augmentations d'impôt ne devront pas avoir pour effet de faire peser sur les contribuables une pression fiscale trop forte, au risque de se voir à nouveau censuré par les sages. Les nouvelles modalités de taxation des plus-values immobilières seront sans doute dévoilées au cours du 1er trimestre. Elles seront incluses dans la prochaine loi de finances rectificative 2013 ou dans le projet de loi sur le logement, présenté au cours du 1er semestre.

L'instabilité fiscale, ennemi du marché de l'immobilier ?

Pour ou contre cette réforme fiscale, là n'est pas la question. L'inquiétude, partagée par de nombreux professionnels, provient de l'instabilité fiscale que provoquent ces annonces. Le manque de lisibilité fiscale est source d'angoisse. Les ménages ne savent plus « à quelle sauce ils vont être mangés » par le fisc. Ces derniers mois, les annonces successives de réformes de la taxation des plus-values immobilières ont, d'après certains experts immobiliers, poussé les propriétaires à l'attentisme, notamment les vendeurs de résidence principale. Alors même qu'ils ne sont pas concernés. Le maintien du régime de faveur des plus-values immobilières liées à la vente de résidence principale semble acquis. Ces plus-values immobilières sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et devraient le rester. Pour les autres, la situation pourrait se compliquer...

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