Immobilier : quelle menace plane sur les taux des crédits immobiliers ?

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Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, estime indispensable de donner les moyens de développer une titrisation déconsolidante des crédits immobiliers résidentiels (...) ». La Banque de France semble donc décidée à encourager la titrisation des crédits immobiliers résidentiels, c'est-à-dire schématiquement le placement, auprès d'investisseurs (des institutionnels, pour l'essentiel) de titres représentant une partie de la dette des particuliers qui ont emprunté pour acheter un logement. L'objectif poursuivi par cette mesure technique est, a priori, d'alléger le poids de la dette dans le bilan des banques, ce qui leur permettrait d'améliorer leur ratio de solvabilité. Mais, pour CAFPI, il faut voir plus loin : « une titrisation, même très partielle - il est question de 20 % à 25 % des crédits accordés - aurait des conséquences sur les taux », explique Philippe Taboret, son Directeur général adjoint. L'expert estime que la France serait à l'abri d'une crise type subprimes, mais il redoute les effets de cette titrisation sur les taux d'emprunt immobilier. Les titres ainsi émis seront sûrement appréciés par les investisseurs, en raison de leur sécurité : d'une part, la distribution des prêts immobiliers aux particuliers obéit, en France, à des critères prudentiels stricts, ce qui limite considérablement les défaillances de remboursement ; d'autre part, les titres sont garantis par les hypothèques prises sur les biens financés. En effet, selon Philippe Taboret, les taux actuels, particulièrement bas, ne permettront pas de dégager une rémunération suffisante pour rendre les titres attractifs. La Banque de France a donc appelé les établissements prêteurs à restaurer leurs marges, quitte à de plus utiliser le crédit immobilier comme un produit d'appel pour conquérir de nouveaux clients. Cette restauration des marges se traduira par un relèvement des taux d'intérêt. Les répercussions sur les taux d'intérêt inquiètent également, Joël Boumendil, dirigeant d'ACE Crédit. « Même si Christian Noyer envisage une titrisation « responsable et saine » pour la France, il n'en reste pas moins que la première conséquence de la titrisation sera une augmentation des taux des crédits immobiliers. » Or, ajoute l'expert, les particuliers éprouvent déjà des difficultés pour acquérir leur logement, compte-tenu du prix élevé de l'immobilier et ils seront de nouveau les premiers à subir cette hausse des taux. D'autant qu'à ce premier risque de renchérissement du coût du crédit, Philippe Taboret voit s'en profiler un autre : « La titrisation constitue aussi, pour les établissements de crédit, un moyen de se procurer de nouvelles ressources. Elles en auraient besoin si la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne devenait moins accommodante ». Philippe Taboret estime de ce fait que l'annonce par la Banque de France d'une relance de la titrisation peut être perçue comme un signe avant-coureur d'un désengagement de la BCE, dans le sillage de celui amorcé par la FED, la banque fédérale des Etats-Unis. Si les grands argentiers réduisent le débit du robinet du crédit, les taux vont mécaniquement augmenter. Titrisation. Le procédé de la titrisation des créances immobilières n'est pas nouveau. Il s'apparente aux « obligations foncières » qui existaient de longue date en France au profit de quelques établissements de crédit et qui ont été plus largement autorisées par la loi du 25 juin 1999. Il rappelle les « covered bonds », ou obligations sécurisées, des pays anglo-saxons, ainsi que les « Pfandbriefe » allemands. En revanche, ils ne doivent pas être confondus avec les CDO (Collateralized Debt Obligations), titres émis aux Etats-Unis pour écouler des crédits immobiliers de mauvaise qualité (subprimes) et qui ont été à l'origine de la crise financière de 2008.

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