Immobilier : y a-t-il péril en la demeure ?

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Les observations du dernier baromètre des prix de l'immobilier ancien de MeilleursAgents.com sont à première vue similaires à celles du mois précédent. Le marché immobilier se reprend. Avec la baisse des taux à des niveaux jamais observés, les transactions sont plus nombreuses. Du coup, les prix des logements ne baissent plus. Au contraire, les prix des logements d'Ile-de-France et des grandes métropoles françaises sont globalement en hausse. En juin, les prix ont progressé de +0,5 % à Paris et entre 0,3 % et 0,6 % dans les grandes villes.

Quelles menaces pèsent sur la reprise des ventes de logements ?

Deux évènements intervenus à la fin du mois de juin pourraient néanmoins mettre en péril le redressement du marché immobilier.
L'annonce du Brexit a fortement ébranlé les marchés financiers mais la sortie de la Grande-Bretagne de l'Union européenne pourrait également fragiliser le marché immobilier français.

Le retrait des Britanniques du marché immobilier français

Aux dires du fondateur de MeilleursAgents.com, « la première [conséquence du Brexit] est liée à la baisse de la devise britannique (- 9 % une semaine après le vote). Cette baisse pourrait entrainer un recul du pouvoir et donc peser sur l'appétence des britanniques pour l'immobilier hexagonal. »

La raréfaction des investisseurs britanniques, premier acheteurs devant les italiens, affecterait plus particulièrement, les stations de ski des Alpes, les quartiers centraux de Paris, la Côte d'Azur, la Bretagne et certains départements du sud-ouest. Achetant des biens de valeur élevées – 700 000 € en moyenne selon une étude de BNP Paribas–, l'immobilier haut de gamme sera la principale victime de cette désertion de nos voisins outre-Manche.

« Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d'un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. » affirme Sébastien de Lafond. « Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l'immobilier pourrait bénéficier, comme d'autres actifs considérés comme valeurs refuges (l'or, le franc suisse, le dollar...) d'un afflux d'investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l'abri dans un monde plus incertain. » détaille le co-fondateur de MeilleursAgents.com.

Brexit : la catastrophe évitée

Dix jours après le Brexit, le président de MeilleursAgents.com reste mesuré quant aux effets du Brexit sur l'immobilier français. Les marchés financiers ont redressé la barre, la livre Sterling s'est stabilisée et les taux d'intérêt poursuivent leur baisse. L'expert constate cependant « que l'agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l'Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l'évolution de la performance économique de la zone. »

Au final, Sébastien de Lafond affirme que les craintes et les risques pesant sur les marchés financier et immobilier ne sont pas de nature à « remettre en cause les projets d'achat ou d'investissement immobilier qui aujourd'hui profitent de taux et de prix favorables ». De plus, il considère qu' « en cas de crise majeure, la classe d'actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée. Au contraire, l'immobilier pourrait retrouver son statut de valeur refuge. » A condition, explique Sébastien de Lafond, que le gouvernement Français ne mette pas le feu aux poudres.

Immobilier : le véritable danger vient de l'intérieur

Sébastien de Lafond juge hâtive la décision du gouvernement relative à l'extension dès 2018 de l'encadrement des loyers aux 412 communes de l'agglomération parisienne.

MeilleursAgents.com est loin d'être convaincu de l'utilité du dispositif. « Après seulement 10 mois d'encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n'ont pas été tirées. Les experts observent plusieurs signaux « très inquiétants sont pourtant clairement visibles » :

• Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux-pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C'est la conséquence d'un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l'encadrement des loyers pénalise leur investissement.

• 10 mois après la mise en œuvre de la mesure, 29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés.

• Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l'OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté.

Dans ces conditions, l'attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l'explosion de l'offre locative de  «meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d'une baisse de l'offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

En conséquence de quoi, Sébastien de Lafond juge l'annonce du gouvernement prématurée et anticipe des effets négatifs tant du côté des bailleurs que de celui des locataires qui auront « de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone la plus dense de France. »

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