L'investissement immobilier à l'étranger séduit de plus en plus les épargnants français

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Face à la diminution des revenus locatifs sur le territoire hexagonal et à l'asymétrie du rapport de force entre bailleurs et locataires, exacerbée par une législation toujours plus protectrice de ces derniers, vous encouragez les investisseurs à se porter acquéreurs de logements à l'étranger, en particulier outre-Atlantique. Or en début d'année, le président de la FED de San Francisco, John Williams, s'est alarmé de la forte hausse du marché résidentiel US, au point de mentionner une bulle. Dans ces conditions, n'est-il pas trop tard pour profiter des opportunités d'investissement sur le sol américain ?

Victor Pagès, fondateur d'Altitude International Realty. Pas du tout. Les prix immobiliers ne sont pas revenus à leur niveau d'avant-crise. Ceux qui évoquent une bulle se focalisent sur l'observation des marchés haut-de-gamme dans des villes extrêmement prisées telles que New-York. Sur les marchés plus classiques, de belles opportunités se présentent encore aux investisseurs. A Atlanta, ville où nous prospectons pour le compte de nos clients, nous observons encore des décotes de 10 % à 20 % par rapport à la moyenne du marché. Il ne s'agit que d'un exemple parmi d'autres. Un investisseur peut encore réaliser de belles affaires à condition de chercher au bon endroit.

Certes, depuis 2008, le nombre de saisies immobilières recule, mais leur rythme est encore soutenu, avec quasiment un million de saisies immobilières par an. Ces nouvelles saisies alimentent le stock déjà garnis des banques et des compagnies d'assurance qui doivent impérativement se débarrasser de cet encombrant dépôt.

La pertinence d'un investissement outre-Atlantique repose également sur une forte demande locative. Les ménages échaudés par la crise de 2008 ne sont pas revenus en masse sur le marché de l'immobilier. Actuellement, nombre de ménages américains préfèrent rester locataires, soit parce qu'ils n'ont pas le choix, n'ayant pas réussi à reconstituer leur capacité d'emprunt, soit parce qu'ils sont en phase d'observation, attendant de voir comment le marché va évoluer.

Je le répète. Il n'est pas trop tard pour profiter des opportunités d'investissement aux Etats-Unis. D'autant plus que le marché immobilier nous semble très bien orienté sur le long terme.

Vous avez néanmoins décidé d'élargir votre offre et de couvrir de nouveaux territoires. Pourquoi privilégier le Canada ?

Après avoir longuement étudié les marchés immobiliers, en particulier ceux avoisinants le marché étasunien, nous avons décidé d'étendre notre offre au Québec.
Avec des prix deux à trois fois moins élevés qu'à Toronto et Vancouver, Montréal et Québec connaissent une croissance des prix immobiliers moins forte mais plus régulière, et offrent un climat favorable aux investisseurs.

Nous ne sommes visiblement pas les seuls à croire au potentiel de ces marchés. Les investisseurs américains sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les grandes villes de la Belle Province.

L'engouement autour de ces marchés n'est pas fortuit. Montréal et Québec jouissent d'un terreau économique particulièrement fertile, notamment du fait de leur proximité avec les Etats-Unis. En quête de main d'œuvre et de bureaux plus accessibles, des sociétés américaines délocalisent une partie de leurs activités sur ces territoires accueillants. Forte de ce bassin d'emplois dynamique, la région profite d'une demande locative abondante.

D'autres arguments sont susceptibles de séduire les investisseurs français. Au Québec, la langue ne constitue pas une barrière. Les investisseurs réticents à se lancer dans une opération aux Etats-Unis se sentent souvent plus en confiance sur ce segment de marché, où les similitudes avec le marché français sont évidentes.

Le marché immobilier québécois tire également sa force de sa grande stabilité et de l'absence de spéculation. La plupart des pays ont extrêmement souffert de la crise des subprimes en 2008, le Canada doté d'un système financier et bancaire solide, s'en est très bien sorti. C'est un marché rassurant.
A nos yeux, le marché immobilier canadien a plus d'un atout à faire valoir. L'investisseur peut compter sur un rendement locatif correct, un peu plus faible qu'au pays de l'Oncle Sam, mais supérieur à ce qu'il aurait retiré d'un investissement locatif sur le territoire hexagonal.  A Québec et Montréal, l'investisseur peut espérer un rendement autour de 4 à 5,5 % nets de charges et avant impôts. Après impôts, le gain est généralement plus important qu'en France. La fiscalité a contribué à forger notre conviction à l'égard du marché québécois et à promouvoir ces marchés immobiliers auprès des investisseurs français. 

Le rendement locatif n'est pas l'unique source d'appréciation de ces marchés. A Montréal, les prix de l'immobilier se rehaussent de 2 à 2,5 % par an. A Québec, l'investisseur jouit, chaque année, d'une hausse de 3 %, voire 4 % dans les zones particulièrement prisées. Nous sommes convaincus que les prix vont continuer à croitre et qu'ils rattraperont ceux des villes anglophones.

Vous affirmez que le Canada est l'un des rares pays, hors Europe, permettant aux non-résidents de bénéficier de l'effet levier d'un emprunt. En quoi est-ce le cas ?

Au Canada, la législation organise l'accès au crédit des investisseurs étrangers tandis qu'emprunter aux Etats-Unis relève du parcours du combattant. Le système bancaire du pays à la feuille d'érable accorde aux emprunteurs étrangers des conditions proches de celles des résidents canadiens. Obtenir un prêt est relativement aisé à condition de disposer d'un apport de 35 % et d'accepter de l'assortir d'une hypothèque.

A quel taux emprunte un investisseur français au Canada ?

Actuellement, les taux d'intérêt oscillent entre 2,50 % et 2,80 %, assurance incluse.

Est-il envisageable d'obtenir un prêt en France en vue d'investir à l'étranger ?

Sauf exception, les banques françaises n'accordent pas de prêts immobiliers en vue d'un investissement immobilier à l'étranger. L'alternative consiste à passer par un prêt personnel non affecté. Leur montant est toutefois plafonné à 75 000 € et leur taux plus élevés que ceux des prêts immobiliers.

Quels sont les principaux risques lorsqu'on se porte acquéreur d'un logement à l'étranger ?

Le premier risque est intrinsèquement lié au bien convoité, qu'il soit à des milliers de kilomètres ne change rien, les réflexes sont strictement identiques. L'investisseur doit impérativement se demander ce qu'il achète et où il l'achète en collectant un maximum d'informations sur le marché local.
Les règles que vous appliqueriez pour un bien près de chez vous sont valables pour un bien établi à des millions de kilomètres, sous réserve néanmoins d'adapter ses exigences au marché local. Malheureusement trop de gens font l'impasse sur ces principes de base et s'en mordent les doigts ultérieurement.

Il y a plusieurs années, j'ai reçu l'appel d'une personne souhaitant obtenir de l'aide après avoir fait l'acquisition de plusieurs maisons aux Etats-Unis sur e-Bay. Il a pris sa décision d'achat sur la seule base de quelques photos et d'une brève présentation. Le réveil fut douloureux, ces maisons en piteux état étaient situées dans un quartier déserté.

Nous mettons également en garde les acheteurs contre les risques climatiques. A New-York, les logements situés entre les deux rivières sont très difficiles à assurer. En Floride, certaines zones sont plus exposées que d'autres aux risques d'ouragan. En conséquence de quoi, les assurances seront plus onéreuses. Nous observons les mêmes précautions d'usage face aux risques d'inondations.

Evidemment, l'investisseur doit s'assurer du bon état du logement convoité. Eu égard à la distance, l'intervention d'un expert pour établir divers diagnostics est plus que jamais recommandée.

La gestion locative est également une source potentielle de nombreux tracas. Confiée à des personnes inexpérimentées voire malhonnêtes, la gestion locative peut vite devenir votre pire cauchemar. Elle doit donc être confiée à un tiers dont le professionnalisme ne peut être remis en cause. La qualité du gestionnaire doit être l'une des priorités de l'investisseur à l'étranger. Tous les gestionnaires locatifs avec lesquels nous collaborons sont des professionnels de la gestion locative soigneusement sélectionnés.

Pour éviter les nombreux pièges tendus aux investisseurs, il est nécessaire de s'assurer du professionnalisme des tiers sollicités. Faute de rigueur, les délais d'acquisition peuvent être rallongés ou pire la transaction rendue caduque. Nous recevons régulièrement des appels de personnes qui nous font part de leurs déboires et nous demandent de venir à leur secours.

On dit souvent qu'il est préférable d'investir sur un marché immobilier que l'on connait. Or dans le cadre de tels investissements, l'investisseur s'en remet complétement à votre expertise. Quels services proposez-vous qui compensent l'éloignement et la méconnaissance du marché auquel s'expose l'investisseur ? Peut-on aisément déléguer la gestion locative du bien et pendant combien de temps ?

Notre approche s'insère dans une démarche globale de diversification du patrimoine. De nombreux investisseurs installés en France possèdent exclusivement des actifs en euros. De notre point de vue, Il est prudent ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Investir à l'étranger permet de détenir des actifs valorisés dans une autre devise que l'euro et de répartir son risque sur des pays dont les cycles économiques ne sont pas calqués sur celui de la France.

Notre vision de l'investissement immobilier à l'étranger repose sur des principes d'opportunité et de précaution à la fois. Nous exposons clairement les risques à nos prospects. Il n'existe pas de produit miracle, ceux qui prétendent le contraire ne sont peut-être pas dignes de votre confiance.
Au premier contact, nous prenons le temps de livrer une description détaillée des marchés immobiliers et de leurs spécificités. Nous dressons un portrait complet du marché immobilier local, avec ses atouts et ses défauts.

Dès lors qu'un investisseur est convaincu du bien-fondé d'un investissement, nous nous mettons à sa disposition pendant 18 à 19 mois et lui garantissons un investissement « clé en main ». En général, nous travaillons trois mois en amont jusqu'à la signature de la vente en passant par la recherche du bien qui lui correspond. A partir de l'acquisition, nous l'accompagnons pendant environ douze mois afin d'effectuer les démarches administratives nécessaires au bon déroulement de la mise en location. Arrivée à l'échéance de cet accompagnement, la relation peut se poursuivre. Elle prend la forme d'un forfait dit de « renouvellement de gestion ». Nous continuons alors à jouer notre rôle de superviseur et  à assurer la liaison entre l'investisseur et les agents sur place afin qu'il puisse jouir de ses revenus.

Notre rôle s'apparente à celui d'un chef d'orchestre. Nous connaissons les procédures et assurons l'ensemble de la logistique pour le compte de nos clients. L'idée est sécuriser leur acquisition et de leur faire gagner du temps, de l'argent et d'être efficace du début à la fin.

Quelles sont les implications fiscales ? Dans quelle mesure accompagnez-vous les investisseurs dans leurs démarches auprès des administrations fiscales française et étrangère ?

L'investisseur doit mesurer les incidences fiscales d'un investissement immobilier à l'étranger. Nous avons un rôle crucial à jouer et l'assistons à chacune des étapes nécessaires à la déclaration et au paiement des impôts.

Dans un premier temps, le propriétaire d'un logement donné en location au Canada ou aux Etats-Unis paie des impôts sur les revenus locatifs, qu'il soit résident fiscal en France importe peu aux yeux du fisc local. Nous lui fournissons toute l'assistance nécessaire pour qu'il soit en conformité avec l'administration fiscale locale.

Après s'être acquitté de l'impôt à l'étranger, l'investisseur doit reporter l'ensemble de ses revenus fonciers sur sa déclaration française y compris ceux perçus aux Etats-Unis ou au Canada. 

Grâce aux conventions bilatérales franco-américaine et franco-canadienne, la France lui accorde un crédit d'impôt venant écraser l'imposition appliquée en France sur les revenus provenant de l'étranger. Ce mécanisme fiscal permet d'éviter une double imposition. Au final, le propriétaire d'un bien locatif au Canada ou aux Etats-Unis ne paie que l'impôt étranger sur ces revenus fonciers. Le même processus fiscal s'applique aux éventuelles plus-values sur la cession du bien.

A charge pour nous de démontrer à nos clients et prospects l'avantage à payer des impôts aux Etats-Unis et au Canada. L'argument est convaincant puisque l'imposition est moindre et ils échappent à la CSG et CRDS de 15,5 %.
Prenons deux biens avec un rendement et un prix identique afin de mesurer l'impact de la fiscalité. Le résultat est criant : on a deux fois plus de rendement aux Etats-Unis qu'en France juste en appliquant la convention fiscale.

Source : Altitude International Realty

La principale crainte d'un bailleur est de devoir faire face à des loyers impayés. Est-il possible d'obtenir des garanties ou des assurances contre les loyers impayés et la vacance quand on met à la location un bien immobilier à l'étranger ?

Non. En Amérique du Nord, les relations entre propriétaires et locataires ne sont pas aussi encadrées qu'en France. Dès lors qu'un locataire n'honore plus le contrat, le propriétaire est en mesure de récupérer rapidement son bien pour le remettre en location. Aux Etats-Unis comme au Canada, le locataire qui ne paie pas les loyers est en tort. Aux Etats-Unis, la procédure d'éviction du locataire aboutit en 6 à 8 semaines. Les délais sont identiques au Canada.

Quel est le coût d'un accompagnement dans un investissement immobilier à l'étranger, du type de celui que propose Altitude International Realty ?

Nos tarifs sont transparents et forfaitaires. Notre offre incluant l'ensemble des prestations de la recherche du bien à la gestion locative pendant 18 mois coûte 6 000 € TTC pour un achat inférieur à 200 000 USD/CAD/EUR et 5 % TTC du prix d'acquisition au-delà de 200 000 USD/CAD/EUR.
Les investisseurs souhaitant poursuivre la relation peuvent signer un forfait « Gestion locative » au-delà de la première année. Cet accompagnement personnalisé sera facturé 750 € TTC pour le premier bien et 250 € TTC par bien supplémentaire.

Victor Pagès, fondateur d'Altitude International Realty, a travaillé en Asie et aux Etats-Unis, notamment au sein de BNPP Wealth Management. Investisseur immobilier depuis 2009 aux Etats-Unis, Victor Pagès a fondé Altitude International Realty en 2011.

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