SCPI fiscale : cumuler investissement immobilier et allègement d'impôt

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Au fil des alternances politiques et des changements de ministres du logement, de nombreux dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif se sont succédé. La quasi-totalité de ces mécanismes de soutien à la construction et/ou la rénovation de logements donnés en location ont été initialement conçus afin d'accompagner des investissements directs. Néanmoins, les investissements effectués au travers de SCPI, du moment qu'ils observent les mêmes critères d'éligibilité, bénéficient d'avantages fiscaux rigoureusement identiques. Les SCPI qui ont été bâties dans le dessein de tirer parti des dispositifs de promotion fiscale de l'investissement locatif sont qualifiées de SCPI fiscales. Elles n'investissent bien sûr que dans des logements, l'immobilier d'entreprise (chasse gardée des ) leur étant formellement interdit. Du coup, leur rentabilité souffre un peu de la comparaison par rapport à celle des SCPI d'entreprise. Mais ce manque à gagner est largement compensé par l'avantage fiscal qu'elles procurent. Entre 1984 et 2012, pas moins de neuf types de SCPI fiscales se sont relayés : les , les , les SCPI Périssol, les , les , les SCPI Robien recentré, les et les . Toutes n'ont pas survécu aux changements de gouvernement et d'assemblée. A ce jour, seules les peuvent encore être souscrites : elles ouvrent droit à une réduction d'impôt. Les SCPI Scellier ont disparu à fin 2012 et ont été remplacées par les SCPI Duflot en 2013. La réduction d'impôt auxquelles elles ouvrent droit est beaucoup plus ample.

Les SCPI Malraux={L'acquisition de parts de est assortie d'un avantage fiscal permettant de faire une substantielle économie d'impôt. L'année de la souscription, l'investisseur profite d'une réduction d'impôt dont le montant peut atteindre 30.000 euros.Les fonds collectés par les SCPI Malraux auprès des épargnants sont destinés à l'acquisition et à la rénovation de logements anciens d'exception. Une fois rénovés, ces logements haut de gamme, généralement situés au cœur de centres-villes historiques, sont donnés en location. Les loyers diminués des frais et charges sont alors reversés aux associés de la SCPI Malraux.

Les SCPI Scellier=°En 2012, dernière année d'application du dispositif, investir dans une SCPI Scellier permettait de déduire de l'impôt sur le revenu 13 % de son placement. Mais cette réduction d'impôt était répartie sur neuf ans, période qui correspond à la durée minimale de location.Plus populaires, les investissaient l'épargne de leurs associés dans des immeubles neufs ou assimilés. En 2009, lors de sa première année d'existence, le dispositif Scellier permettait de profiter d'une réduction d'impôt de 25 % de l'investissement, celui-ci étant plafonné à 300.000 euros.

SCPI fiscales : du bon et du moins bon

Simples d'accès, les SCPI fiscales ont pour principal intérêt de réduire l'impôt sur le revenu de l'investisseur. En dehors de l'avantage fiscal qu'elle induit, l'acquisition de SCPI fiscales peut aboutir à la création d'un déficit foncier, partiellement déductible du revenu global de l'investisseur.

Ces avantages fiscaux ne doivent pas faire oublier que le rendement des SCPI fiscales est relativement faible et qu'il ne faut pas trop espérer dégager une plus-value à la revente des parts. L'investisseur ne doit donc pas se tromper d'objectif en achetant des parts de SCPI. En outre, la réduction d'impôt attachée aux SCPI fiscales se paie de fortes contraintes qui restreignent leur liquidité. Il est important de souligner que l'avantage fiscal n'est pas transmissible. Cela implique que la revente des parts est quasiment impossible et que lorsqu'elle s'effectue, elle implique une forte décote des dites parts et une revente au rabais. Les SCPI fiscales sont donc à réserver aux épargnants soucieux de réduire leur impôt et prêts à réaliser un placement de long terme car pour ne pas perdre l'intégralité de la réduction d'impôt, les parts de SCPI Malraux doivent être détenues pendant 9 ans à compter de la mise en location par la SCPI du dernier bien acquis. Le délai de détention des parts est par conséquent estimé à environ 15 ans à compter de la souscription. Autres inconvénients des  : elles sont considérées comme des niches fiscales et rentrent à ce titre dans le calcul du plafonnement global de ces dernières. Pour éviter cet écueil, les contribuables, fortement imposés et/ou disposant de revenus fonciers importants, peuvent opter pour des SCPI fiscales d'un nouveau genre : les .

Investissement direct ou SCPI fiscales ?

Les dispositifs de défiscalisation de type Scellier ont souvent été critiqués dans la mesure où l'investisseur en direct est tenu de trouver très rapidement un locataire, sous peine de ne pas bénéficier de la réduction d'impôt et de ne pas rentrer dans ses frais. Ce risque est d'autant plus élevé lorsque le logement a été acheté, par imprudence ou ignorance, dans des secteurs marqués par un très faible dynamisme du marché immobilier. Les SCPI fiscales permettent d'éviter efficacement tous ces tracas, d'une part en mutualisant les risques liés à l'absence de locataires et d'autre part en profitant de l'expertise technique des professionnels et de leur capacité à sélectionner les meilleurs investissements. Passer par une SCPI fiscale plutôt que par un investissement direct dispense par ailleurs des soucis de gestion du bien, tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux.