SCPI à capital fixe

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Comme son nom l'indique, la SCPI à capital fixe ne peut pas ouvrir son capital pour collecter des fonds auprès des épargnants quand elle le souhaite. Certes, après l'émission des premières parts de la SCPI aux associés « fondateurs » et la constitution de son capital initial, la société pourra procéder à des augmentations de capital dans le but de recueillir des fonds pour compléter son patrimoine.

Pourquoi les SCPI à capital fixe sont-elles parfois fermées à la souscription ?

Mais ce patrimoine, la SCPI ne pourra pas le faire croître à l'infini. Les statuts d'une SCPI - acte constitutif d'une société fixant les règles de son fonctionnement et entérinant sa naissance -, établissent un capital maximum. Une fois ce niveau de capitalisation atteint, la SCPI est définitivement fermée à la souscription. Les candidats à l'achat sont alors tenus de passer par le . Autrement dit, pour , un particulier doit trouver un associé prêt à lui vendre celles qu'il détient. Suite aux difficultés rencontrées par certaines SCPI au cours des années 1990, dues à un afflux de vendeurs, le a fait l'objet de plusieurs restructurations pour améliorer la liquidité des et éviter les situations de blocage.

Marché secondaire ou gré à gré : comment dénicher un vendeur ?

Les gestionnaires de SCPI sont désormais tenus d'organiser, dans le respect de la loi, la rencontre entre les associés vendeurs et les épargnants convoitant des parts. Sur ce , les porteurs de parts voulant se retirer enregistrent le prix qu'ils désirent sur un carnet d'ordre tenu par le gestionnaire de la SCPI. Les candidats à l'achat effectuent la même démarche et remplissent ce carnet sans oublier de préciser le montant qu'ils sont prêts à débourser pour devenir associés de la SCPI. La retient les cinq plus hauts proposés par les acheteurs et les cinq plus bas du côté des vendeurs. Elle organise ensuite, à intervalle réguliers, trimestriels, bimensuels, mensuels, hebdomadaires ..., une confrontation entre ces offres et ces demandes pour déterminer un prix d'exécution. Il correspond au prix qui permet d'échanger un maximum de parts. La valeur des parts n'est donc plus corrélée à celle du patrimoine immobilier de la SCPI. Les ordres d'achat et de vente non exécutés sont mis en attente pour participer à la confrontation. Rien n'oblige vendeurs et acheteurs à passer par ce organisé, les ventes et achats pouvant toujours être réalisés de gré à gré. Le porteur de parts peut alors les céder à la personne de son choix en se mettant d'accord sur le prix. Précision d'importance, la société de gestion doit être informée de la transaction et prélèvera une commission à laquelle s'ajoutent des droits d'enregistrement d'environ 5 %.