En 2011, l'immobilier a connu une année particulièrement riche surtout sur le premier semestre. Constituant la valeur refuge par excellence des épargnants, les primo-accédants comme les investisseurs ont été touchés par la fièvre immobilière, incités par des taux d'emprunt relativement bas et des mécanismes de soutien à l'acquisition immobilière tels que le PTZ + et les dispositifs fiscaux, Scellier en tête. Comme l'a indiqué la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) lors de sa conférence de presse de rentrée les prix de l'immobilier ancien ont pris leur envol (+ 7,3 %) en 2011 après une année 2010 (+2 %) déjà placée sous le signe de la hausse.
Mais toujours d'après la FNAIM « d'apparence soutenue, la hausse annuelle des prix observée en 2011 n'a, pour autant, pas été euphorique et ne doit pas venir masquer l'absence de tensions sur les prix, observée depuis l'automne.» Après avoir connu une forte progression au 1er et 2e trimestre, respectivement +2,6 % et +2,5 %, la fédération constate une stabilisation des prix en fin d'année 2011 et ce sur l'ensemble du territoire. Même constat pour le réseau d'agents immobiliers Century 21. « Sur un an, le prix moyen au m² progresse de 6 % en France, tiré vers le haut principalement par les appartements. » précise Century 21. Comme la FNAIM, la société immobilière observe que l'augmentation des prix résulte « essentiellement de la hausse enregistrée au 1er semestre et marque le recul des prix (-2,2 %) entre le premier et le second semestre, le marché de l'habitation marque le pas. »
Malgré ce repli en fin d'année, « le prix moyen au m² a atteint un record historique en 2011 » analyse Century 21. Selon les chiffres publiés par ce réseau, « par rapport au plus haut constaté avant la crise de 2008, les prix de l'immobilier ont encore augmenté de 5,5 % et s'établissent désormais à 2.690 euros en moyenne. » A Paris, les prix ont flambé de plus de 12 % à 8.394 euros.
Une vision du marché que ne partage pas la FNAIM, « Après deux années de baisses consécutives, - 3,7 % en 2008 et - 5,2 % en 2009, les prix de l'immobilier ancien ont confirmé leur tendance haussière [...] Les hausses observées entre 2010 et 2011 seront tout au plus venues compenser les baisses enregistrées deux ans auparavant » et ajoute le réseau « c'est donc comme si les prix étaient restés stables depuis 4 ans, après dix ans de hausses ininterrompues entre 1998 et 2007. » On note toutefois de fortes disparités entre les régions. Ainsi alors que les prix des appartements en Ile-de-France ont augmenté de 14,1 % entre 2007 et 2011, les prix des logements en régions PACA n'ont progressé que de 2,8 % alors qu'ils ont diminué de plus de 6 % en région Poitou-Charentes.
Si les analyses des professionnels et leurs chiffres divergent légèrement, ils sont toutefois d'accord pour dire que le marché montre des signes de corrections. En effet, outre le net coup de frein sur la progression des prix, les délais de vente s'allongent et les transactions marquent le pas. Encore nombreuses en 2011, après une année 2010 exceptionnelle, avec selon la FNAIM 832.000 transactions à la fin du mois de septembre, les professionnels tablent sur un net recul des ventes de près de 15 % en 2012.
Century 21 envisage 600.000 transactions quand la FNAIM table sur 700.000 mais le président de la fédération nationale, René Pallincourt, craint une baisse encore plus brutale des transactions partiellement due à la non reconduction du PTZ + pour les acquisitions immobilières dans l'ancien « les parcours résidentiels pourraient se gripper. » D'autant que l'alourdissement de l'imposition plus-values immobilières devrait également peser sur les ventes de résidences secondaires et de logements locatifs. A cela s'ajoute selon Century 21, « le durcissement des critères d'octroi des prêts, la hausse des taux d'intérêt ainsi que, plus globalement, le deuxième plan de rigueur annoncé, l'attentisme constaté avant chaque élection présidentielle, et les prévisions à la baisse de la croissance économique dans la zone euro : tout laisse à penser qu'en 2012 le marché immobilier va connaître un net ralentissement de son activité, dès le premier semestre. » Ainsi, « les intentions de mises en vente seront moins nombreuses, et nombre de ménages reporteront leur projet, notamment s'il s'agit d'une mise en vente de confort, n'étant nécessitée ni par une naissance, ni par un décès, un divorce ou une mutation professionnelle. » anticipe le réseau d'agences immobilières.
Néanmoins, toujours pour Century 21, « la demande sera cependant soutenue par ceux qui peuvent encore acheter, et il est à craindre que cette pénurie de l'offre contribue à provoquer de nouvelles tensions sur les prix aboutissant à une hausse de 2 à 3% sur l'année 2012. Dans la lignée des années précédentes, cette hausse ne sera pas homogène et il faut s'attendre à des corrections en termes de prix et de volumes d'activité très différentes d'une région à l'autre. »
Des perspectives pour 2012 plus nuancées pour qui affirme que la pression de la demande en raison de la pénurie d'offres en zones tendues et des conditions de crédits encore favorables par rapport à 2007 devrait limiter la baisse des prix, « qui devraient tout au plus enregistrer une baisse de l'ordre de 5 % et résister à tout recul de plus grande ampleur. » Opposant la liste des facteurs favorisant la baisse de prix (resserrement des conditions d'octrois des crédits, raccourcissement de la durée des emprunts, légère remontée des taux, hausse du chômage et baisse de la confiance des ménages, stagnation du pouvoir d'achat et éviction de la primo-accession) à ceux qui vont soutenir leur résistance (rapport prix / mensualité équilibré, absence de dégradation de la solvabilité, absence de hausse des prix au 4T 2011, conditions de crédits encore favorables, pression de la demande et raréfaction de l'offre en zones tendues), la pression sur les prix en 2012 sera très relative.
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