Le compteur tourne. Il sera bientôt très difficile d'échapper à la nouvelle taxation des plus-values immobilières. La vente d'un bien immobilier, maison, appartement ou terrain est susceptible de dégager une plus-value, dès lors que le prix obtenu pour cette vente est supérieur au prix payé à l'achat.
La plus-value réalisée est alors soumise à taxation sauf s'il s'agit de la résidence principale du vendeur. Dans le cas contraire, le cédant est susceptible de bénéficier d'un abattement applicable sur la plus-value en fonction du nombre d'années de détention du bien au moment de la vente.
Jusqu'au 31 janvier 2012, l'abattement est total si le bien immobilier vendu est détenu depuis 15 ans. Autrement dit, le cédant n'est pas taxé sur la vente même s'il a réalisé un profit. A compter du 1er février 2012, l'imposition des plus-values immobilières est sensiblement modifiée. Si l'exonération sur les cessions de résidences principales est maintenue, la fiscalité pesant sur les ventes de résidences secondaires, d'investissements locatifs et de terrains est profondément modifiée puisque l'abattement de 100 % ne sera obtenu qu'au bout de 30 années de détention.
Il est donc conseillé de procéder à une vente avant cette date butoir. En effet, pour bénéficier de l'ancien régime, il faut impérativement signer l'acte authentique de vente avant le 1er février 2012 et comme il s'écoule généralement 3 mois entre la pris d'engagement d'acheter et/ou de vendre et la vente définitive, cela devient très compliqué sans être complètement inenvisageable. Quoi qu'il en soit, ceux qui ont déjà passé le premier cap de la vente peuvent encore profiter d'un régime fiscal plus attractif. En revanche, inutile de compter sur un apport de ses biens immobiliers à une société familiale type SCI puisque le législateur a pour ces opérations fixé une date antérieure de mise en application de la nouvelle règle. Ainsi, pour les apports de biens immobiliers la date d'entrée en vigueur du dispositif a été fixée au 25 août 2011. En outre, depuis le 1er octobre 2011, le taux d'imposition des plus-values est passé de 31,3 % à 32,5 % en raison de l'augmentation du taux applicable au titre des prélèvements sociaux.
En pratique, seront réellement concernés par cet alourdissement sensible de la fiscalité des plus-values immobilières ceux qui vendront un bien détenu depuis au moins 5 ans et moins de 30 ans. En effet, si l'on compare les deux régimes, les vendeurs de logements de moins de 5 ans subiront la même imposition avant et après la réforme, soit 32,5 % sur le montant de la plus-value et ceux qui le détiennent depuis 30 ans resteront exonérés. En revanche, les personnes détenant leur bien depuis plus de 15 ans seront fortement pénalisées puisqu'elles passeront d'une totale exonération à un abattement de 20 % sur la plus-value, soit une imposition au taux de 26 %. Entre les deux, c'est-à-dire de 6 à 30 ans de détention, l'abattement va évidemment perdre de son intérêt. Ainsi, alors qu'avant le 1er février, l'abattement était de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit 10 % à partir de 6 années de détention, son application dans le temps est modifiée à compter du 1er février 2012. L'abattement sera alors de 2 % entre ma 6e et la 17e années de détention, de 4 % entre la 18e et la 24e et de 8 % au-delà, soit de la 25e à la 30e. A compter de cette date, l'exonération ne sera totale qu'après 30 ans de détention. Ne sont donc en pratique pas concernés par la réforme les vendeurs propriétaires du bien vendu détenu depuis 30 ans. Pour visualiser l'impact de la réforme sur les plus-values immobilières des particuliers, le tableau suivant indique en un coup d'œil la différence d'imposition des plus-values en fonction de leur durée de détention et les conséquences directes sur le taux d'imposition final de la plus-value.
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