Immobilier : fixer un loyer jugé « excessif » se paye au prix fort

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Micro-logements dans le viseur du fisc

Afin de dissuader les propriétaires de très petites surfaces de pratiquer des loyers jugés abusifs, une taxe appréhende les loyers dépassant 40 € par mètre carré de surface habitable hors charges. Le seuil de déclenchement de la taxe sur les micro-logements est réévalué chaque début d'année. En 2014, ce loyer de référence est porté à 41,37 €.

Logements concernés par la taxe sur les micro-logements

Toutes les petites surfaces ne sont toutefois pas concernées par la taxe sur les micro-logements. Cette dernière vise uniquement les logements n'excédant pas 14 m², loués vides ou meublés, pour une durée minimale de 9 mois et situés dans une commune où le marché immobilier fait l'objet de tensions. Sont donc visés, les logements situés dans des communes classées dans les zones A et A bis du dispositif Duflot : Paris, petite et deuxième couronnes, Côte d'Azur et Genevois français.

Taxe sur les micro-logements : fonctionnement et calcul

Les propriétaires de petits logements situés dans ces différentes communes dont le loyer dépasse 41,37 %/m² hors charges sont donc tenus de régler la taxe sur les micro-logements dont le montant varie. Cette variation dépend de l'écart constaté entre le montant du loyer mensuel pratiqué, hors charges, et la valeur du loyer mensuel de référence (41,37 €) et conduit à l'application d'un taux s'étageant de 10 % à 40 %. Le taux de la taxe est fixé à : - écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence inférieur à 15 %, le taux de la taxe est de 10 % ; - écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30, le taux de la taxe est de 18 % ; - écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %, le taux de la taxe est de 25 % ; - écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de la taxe est de 33 % ; - écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 %, le taux de la taxe est de 40 %. Le taux tel que déterminé ci-dessus vient ensuite s'appliquer sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile au titre des logements imposables. Sont retenus les loyers bruts, charges non comprises, avant déduction des charges de propriété. En cas d'application du régime micro foncier, la taxe est calculée sur le montant des loyers perçus avant application de l'abattement de 30% représentatif des charges.

Taxe sur les micro-logements : illustration

Exemple de calcul de la taxe sur les micro-logements : M. Bailleur donne en location une chambre de 13 m² dans le 8eme arrondissement de Paris pour un loyer mensuel de 700 € hors charges, soit 53,85 €/m². Ecart entre le loyer et le loyer de référence [(53,85 - 41,37) /41,37] x 100 =30 % Cet écart de 30 % correspond à un taux de 25 %. Montant de la taxe 25 % x (700 x 12) = 2.100 € M Bailleur ne va réellement percevoir que 6.300 € sur les 8.400 € versés par le locataire, soit un loyer mensuel de 525 € au lieu de 700 €. En respectant le loyer de référence (41,37 €), M. Bailleur aurait perçu un loyer de 496,44 € par mois, soi t5.957,28 € par an. Les solutions pour échapper à la taxe sur les micro-logements ne sont pas légions sauf à plafonner son loyer à 41,37 €. En pratique, il suffit de signer un avenant au bail en cours signalant le nouveau loyer.

Taxe sur les micro-logements : obligations déclaratives

Pour remplir leur obligation, les redevables doivent remplir une déclaration spécifique n° 2042 LE et reporter le montant à payer ligne 4BH de la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C puis renvoyer le tout avant la date limite de déclaration des revenus. Ainsi, les redevables de la taxe en 2014 sont tenus de déclarer la taxe sur les micro-logements avec leur déclaration de revenu 2014 en 2015. Les redevables de la taxe en 2013 sont tenus de la déclarer cette année. Pour rappel, l'an dernier le montant du loyer de référence était de 40,88 €/m². En toute logique, le fisc n'autorise pas le bailleur à déduire la taxe sur les micro-logements des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux.

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