Du krach immobilier à une hausse du prix des logements : quel est le scénario le plus plausible ?

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Face à ce contexte totalement inédit, où se mêlent crise sanitaire et choc économique, le marché immobilier est en pause. 
RendementLocatif.com, startup spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d'un bien immobilier propose différents scenarii d'évolution des prix immobiliers post-confinement. Avant d'entrer dans le vif du sujet, la start-up fait un premier bilan de la situation économique globale incluant un zoom sur le secteur immobilier.

Coronavirus : les conséquences sur le marché de l'immobilier

Les deux dernières analyses de l'Insee publiées le 26 mars et le 9 avril 2020 donnent une idée de l'ampleur des dégâts indiquant à quel point la situation est grave et la conjoncture très mauvaise.

D'après l'Insee, compte tenu des informations recueillies au 9 avril 2020, l'ordre de grandeur de la perte d'activité en France est évalué à plus d'un tiers du PIB (–36 %). Toujours d'après l'institut national, le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France (cf. tableau ci-dessous), soit environ 70 milliards d'euros.
 
A la perte de d'activité s'ajoute le chômage partiel touchant déjà un salarié sur 5 soit un total de 4 millions de salariés, le coût pour l'Etat est estimé à 11 milliards d'euros sur 3 mois.

Difficile dans ces conditions de penser que le marché de l'immobilier passera à travers les gouttes et s'en sortira mieux que d'autres secteurs.

Au regard de ces données et de son expérience, l'équipe de la start-up RendementLocatif.com s'est soumise à l'exercice ô combien périlleux des prévisions et a sur cette base établi 3 scénarii, du plus noir au plus optimiste.
 

Scénario n°1 : un krach immobilier avec une baisse durable des prix de 10 à 30%

La start-up relève plusieurs facteurs militant en faveur de ce scénario pessimiste.
Pour commencer, certaines personnes vont devoir vendre à tous prix. Les personnes qui étaient en cours de vente vont devoir ou vouloir agir au plus vite à la sortie du confinement.
A l'instar de ceux qui ont un prêt relais à rembourser ou d'autres qui sont dans une situation personnelle qui les contraint à la vente (divorce, faillite, chômage, etc.). Certains ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d'un bien immobilier. Pour cette catégorie de personnes, ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse est de réduire le prix de vente.
D'autres acheteurs attendaient avant le confinement un crédit ou prévoyaient de faire un crédit, mais s'ils se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n'accordera pas le crédit et le logement convoité reviendra sur le marché. Cet argument peut cependant être contrebalancé par le fait  que le nombre d'acheteurs solvables diminuera sans doute pour des raisons identiques, ce qui peut là aussi conduire à une pression sur les prix, à la hausse cette fois..

Le confinement lié à la lutte contre la propagation du coronavirus va également mettre en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. Les conséquences du coronavirus sur l'économie pourront entrainer l'arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D'autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d'autres encore - propriétaires de leurs locaux - vont peut-être devoir vendre pour dégager de la trésorerie. 

Les grandes villes également touchées ?

Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif précise que malgré une apparente résistance « dans les grandes villes, où d'ordinaire on trouve plus de demandes que d'offres et où  les acheteurs "aisés" ne manquent pas (qu'ils soient Français ou étrangers) », de nombreuses personnes qui prévoyaient d'investir dans l'immobilier ou qui l'ont fait peuvent se retrouver dans une situation compliquée notamment en raison d'une forte exposition aux marchés boursiers. La chute des marchés actions a déjà commencé et concerne le monde entier. En cas d'importantes pertes, ils pourraient annuler leur projet d'achat ou vendre leur immobilier pour dégager des liquidités.

Scénario 2 : une baisse des prix à court terme puis une reprise après la crise

La deuxième hypothèse est moins pessimiste. RendementLocatif.com juge qu'on pourrait observer une simple « pause » du marché et que celui-ci reprendra dans un délai raisonnable son rythme et niveau de prix actuel.
La différence entre le premier scénario et celui-ci est temporelle ; tout se joue en fonction de la durée entre la pause et la reprise.
 

Scénario 3 : une hausse des prix de l'immobilier

Le dernier scénario bien que jugé « assez peu probable » par la start-up ne peut être totalement écarté. A court terme, on peut envisager une baisse de nombre de biens à la vente. Les vendeurs voyant la crise venir vont reporter la vente de leurs biens. S'ils sont majoritaires, alors il en découlera une raréfaction de l'offre, surtout des biens les plus recherchés (petits studios, 3/4 pièces familiale, etc.) et donc une hausse des prix.
« Un effet de réinvestissement massif dans l'immobilier, considéré comme une valeur refuge au détriment des placements à risque comme les marchés boursiers, pourrait engendrer une hausse des prix,» précise Bassel Abedi qui ajoute que « les scénarios 1 et 2 semblent cependant les plus probables. »

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