Marché immobilier : le paramètre qui va tout changer

Suivre @sicavonline

Publier sur Twitter

Partager sur Facebook

Imprimer cet article

Envoyer cet article

L'impact de la crise sur les marchés immobiliers limité ?

Cette crise est fondamentalement d'origine sanitaire, ni économique ni financière, même si ces deux sphères sont directement et fortement impactées. Aussi, il paraît difficile de tirer des parallèles immédiats avec les crises boursières, financières ou immobilières historiques. Sur les marchés immobiliers, le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d'intérêt provoquée par l'inquiétude des investisseurs sur l'augmentation de l'endettement des Etats et une baisse des revenus locatifs liée à la récession paraît faible.
D'abord, la prime de risque sur l'immobilier est historiquement élevée, supérieure de 100 points de base par rapport à sa moyenne historique en France, mais plus fondamentalement parce que la réponse des banques centrales est très déterminée : les taux directeurs resteront à zéro ou moins pour longtemps et les programmes d'achat d'actifs seront maintenus autant que nécessaire.

La problématique des revenus locatifs est plus complexe et dépend comme toujours de la combinaison entre localisation géographique, fonctionnalité des immeubles, structure des baux et type de locataire.

Le(s) marché(s) immobilier(s) suspendu(s) à la qualité de la reprise économique

A ce stade, il est possible d'imaginer quatre scénarios de tendances économiques potentielles, une fois la levée du confinement actée : en V, en U, en L et en W :
•Le scénario en V devrait concerner la plupart des services et surtout les services de proximité à la personne. En termes immobiliers seraient gratifiés l'hôtellerie d'affaires, le commerce de pied d'immeuble et la logistique de proximité.
•Le scénario en U devrait concerner la grande industrie et les services aux entreprises, en fait tout ce qui nécessitera une période de remise en ordre et de re-coordination des chaînes d'approvisionnement et de valeur. En termes immobiliers seraient parmi les mieux lotis l'hôtellerie de tourisme, les centres logistiques régionaux, les centres commerciaux régionaux, les bureaux loués aux grandes entreprises¹.
•Le scénario en L associerait tout ce qui serait pénalisé durablement : le flux de commerce et d'échange international et un certain nombre de petites et moyennes entreprises. En termes immobiliers seraient sanctionnés les grands centres logistiques aéroportuaires et portuaires, les bureaux loués à certaines PME, une partie du segment « prime » du résidentiel dans les grandes métropoles².
•Enfin, le scénario en W s'appliquerait à tous si un médicament ou un vaccin n'est pas trouvé rapidement et si nous assistons à une alternance de confinements, sachant qu'à chaque fois, les mesures de soutien budgétaires et monétaires ne pourront être que de plus en plus aléatoires, et perçues par les marchés comme telles.

"Tout ceci génère une grande incertitude sur la valorisation du marché immobilier."

Tout ceci génère une grande incertitude sur la valorisation du marché immobilier.
Cette incertitude sera levée lorsque les transactions, quasiment totalement gelées actuellement, repartiront.

Pour le secteur immobilier, les changements brutaux et rapides engendrés par le confinement, et le déclenchement des plans de continuité, démontrent l'intégration nécessaire de plus de technologies dans la maintenance, la gestion, les transactions, etc. 

1 Elles sont souvent très internationales par leurs chaînes de valeur du fournisseur au client, beaucoup d'entre elles seront désorganisées à la fin du confinement ou vont souffrir tant qu'un médicament ou un vaccin ne sera pas trouvé. Leur capacité de négociation est aussi importante et on peut penser qu'elles vont rechercher systématiquement des renégociations de loyer pour soulager leur trésorerie.
2 La demande internationale de logement haut de gamme va vraisemblablement être bridée.

A propos de l'IEIF
Créé en 1986, l'IEIF est un centre d'études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l'immobilier et de l'investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d'analyses, synthèses et clubs de réflexion. L'approche de l'IEIF intègre l'immobilier à la fois dans l'économie et dans l'allocation d'actifs. Elle est transversale, l'IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement. L'IEIF compte aujourd'hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d'investisseurs, 1/3 d'autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d'euros. L'IEIF s'appuie sur une équipe de 23 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l'immobilier, dont 7 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d'historique.

© Synapse. Les contenus (vidéos, articles) produits par Synapse font appel à des journalistes professionnels. Ils ne constituent pas des conseils en investissement ou des recommandations personnalisées. Le diffuseur n'a participé ni à l'élaboration de ce contenu ni à la sélection des valeurs/fonds mentionnés. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement sur les marchés comporte un risque de perte en capital et aucune garantie de gain ne peut être octroyée.