Investissement immobilier : sous-évaluer un loyer... une très mauvaise idée

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Vous n'êtes pas libre de fixer le montant du loyer !

Outre le plafonnement des loyers introduit dans certaines zones tendues telles que Paris et Lille, qui enjoint aux propriétaires de ne pas dépasser un certain montant de loyer, il est également fortement déconseillé de sous-évaluer le loyer pratiqué.

Il n'est pas rare qu'un propriétaire immobilier afin d'aider un proche lui accorde le droit d'occuper son bien pour un prix modique. Le choix de ce loyer symbolique par opposition à la gratuité n'est pas anodin. L'existence d'un loyer est censée lui accorder le droit de déduire certaines charges de ses revenus fonciers lui permettant ainsi de réduire sa base imposable à l'impôt sur le revenu.

Or, l'administration fiscale ne l'entend pas de cette oreille et dès lors que le fisc considère que le montant du loyer perçu par un propriétaire est (anormalement) inférieur à celui du marché, elle peut venir y mettre son nez.

Loyer anormalement bas & rectification fiscale

Si l'administration fiscale constate ce qu'elle estime un loyer minoré, elle peut procéder à une rectification fiscale, réévaluant le loyer au prix du marché. La rectification se matérialise par la réintégration dans les revenus fonciers du bailleur de la différence entre le loyer du marché et le loyer réellement pratiqué. Le généreux bailleur doit alors payer des impôts sur des revenus dont il n'a jamais vu la couleur.

Pour rappel, les revenus perçus suite à la location d'un logement sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers dès lors qu'il est loué vide par opposition à une location en meublé. Parallélement à l'imposition des revenus, certaines charges sont déductibles, ce qui mécaniquement minore la base imposable et donc l'impôt dû. Comme évoqué précédemment, certains contribuables fixent un loyer symbolique au lieu d'en laisser la disposition gratuite dans le dessein de pouvoir déduire les charges de leurs revenus. Le propriétaire d'un logement qui décide de s'en réserver la jouissance, en tant que résidence principale ou secondaire, ne perçoit pas de loyer imposable et n'a alors pas le droit de déduire les charges afférentes. Il en est de même s'il décide de le mettre gratuitement à la disposition d'un tiers, qu'il soit ou non un membre de sa famille, sans y être tenu par un contrat de location.

Les juges rangés à l'avis de l'administration fiscale

Après de nombreuses affaires portées devant les juges, le conseil d'Etat a tranché, confirmant à plusieurs reprises la position du fisc. Le Conseil d'État a admis que le montant du loyer doit être augmenté du montant du « cadeau » que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas. À cet égard, les magistrats considèrent comme anormalement bas « le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire puisse justifier d'aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal. » Dans ce cas, l'administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le loyer imposable du montant de la différence entre le loyer conforme au prix du marché et le loyer pratiqué et sous-évalué de son point de vue.

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