Dossier : Réduire ses impôts, 5 pistes pour agir avant la fin de l'année (Partie 2)

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Retrouvez la première partie de notre dossier consacré aux pistes pour réduire ses impôts avant la fin de l'année ici

Un investissement vert et une mine d'avantages fiscaux

Plus inattendus que le cinéma et encore plus confidentiels que le private equity, les bois et forêts constituent une piste d'investissement originale dont les caractéristiques sont à rapprocher de celles de l'immobilier.

Actif tangible disposant des qualités propres aux valeurs refuges, hermétique aux crises économiques, la détention de bois et forêts est une source singulière de diversification de son patrimoine.

Elle offre également des perspectives de valorisation et de rendement intéressantes sur le long terme. L'investisseur peut viser un rapport compris entre 1 et 2 % chaque année grâce à la vente du bois et aux droits de chasse et compter en outre sur une valorisation de son investissement.

Intéressant à plusieurs titres, l'investissement forestier jouit également d'un régime fiscal particulièrement clément via la souscription de parts de groupements forestiers sous la forme de GFF (groupement foncier forestier) ou de GFI (groupement forestier d'investissement). Le premier s'apparente juridiquement à des SCI tandis que le second se rapproche du fonctionnement des SCPI. Ils s'accompagnent tous deux d'une réduction d'impôt. Elle peut atteindre, selon les fonds, 25 % ou 18 % de l'investissement réalisé. Dans les deux cas, l'investisseur profite d'abattements de 75 % sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et sur les droits de succession.

SCPI fiscales : conjuguer solidité de la pierre et optimisation fiscale

Autre actif tangible par excellence, la pierre qui demeure l'investissement privilégié des Français. En raison de la résilience dont il a fait la démonstration par le passé, de son rendement potentiel et, ne l'oublions pas, de la possibilité d'activer le levier du crédit, l'immobilier séduit à raison les investisseurs. Ce que ces derniers ignorent parfois, c'est qu'en plus de ses qualités habituelles, la pierre est également un outil privilégié d'optimisation fiscale.

A ce stade de l'année, boucler l'achat d'un bien en direct avant le 31 décembre n'étant plus envisageable, investir au travers d'une SCPI dite fiscale s'impose à tous ceux qui envisagent de se lancer dans ce type d'opération. L'intermédiation d'une SCPI permet de bénéficier des avantages fiscaux des dispositifs Pinel, Malraux, Monuments Historiques ou encore Déficit foncier sans les tracas liés à un investissement en direct. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le ticket d'entrée est très inférieur à celui d'un investissement en direct permettent de déléguer la gestion à des professionnels et de mutualiser les risques tout en profitant d'un avantage fiscal similaire à ceux d'un investissement en direct.

Les dispositifs Malraux, Monuments Historiques et Déficit Foncier disposent, du reste, d'un atout supplémentaire. Ces trois dispositifs libèrent le contribuable du carcan du plafonnement des niches globales limitant à 10 000 € (voire 18 000 € en passant par une Sofica) les gains de défiscalisation.

Nous avons choisi de faire un focus sur les SCPI « déficit foncier » qui se distinguent du reste de la famille des SCPI fiscales, le mécanisme du déficit foncier n'étant pas à proprement parler une niche fiscale. Les SCPI Déficit Foncier le reproduisent à l'identique. Elles allient à la perfection stratégie fiscale et constitution d'un patrimoine via des investissements immobiliers de qualité. Concrètement, elles collectent des fonds auprès des épargnants puis procèdent à des achats d'immeubles d'habitation de caractère nécessitant d'importants travaux. Après rénovation, les logements réhabilités sont proposés à la location. Avant cette mise en location des biens en cours de rénovation, le montant des travaux déductibles fait apparaître un déficit foncier. Ce déficit correspond au montant des travaux de réhabilitation engagés par la SCPI et éponge les revenus fonciers de l'investisseur sans limitation et jusqu'à 10 700 € de son revenu global.

A la différence des crédits et réductions d'impôt neutralisant tout ou partie de l'impôt, l'investissement dans une SCPI Déficit Foncier abaisse le revenu imposable du contribuable. En conséquence de quoi, l'impact d'une déduction du revenu sur le montant de l'impôt varie d'un contribuable à l'autre au gré de son taux marginal d'imposition (TMI). Ce fameux TMI correspond au taux maximum auquel est exposé un contribuable soit 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.

En effet, le contribuable exposé à un TMI de 45 % qui déduit 10 000 € de son revenu global décroche un avantage fiscal de 4500 € tandis que celui avec un TMI de 11 % obtiendra une économie d'impôt de 1100 €. Subséquemment, les SCPI Déficit Foncier conviennent plus particulièrement à des foyers fiscaux fortement imposés, soit avec un TMI de 41 % ou 45 %, voire dans certains cas de 30 %.

La vertu des SCPI déficit foncier provient de leur capacité à correspondre aux besoins variés de profils d'investisseurs divers. Le dispositif du déficit foncier s'adapte aussi bien à des investisseurs déjà propriétaires bailleurs, détenteurs de revenus fonciers, qu'à ceux qui ne disposent pas de bénéfices fonciers mais fortement imposés par ailleurs, peuvent effacer jusqu'à 10 700 € de leur revenu global imposable.

Prenons le cas d'un investisseur disposant de revenus fonciers nets à hauteur de 15 000 euros et d'un TMI de 41 % auquel vient s'ajouter 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Ce dernier investit 30 000 € au comptant net de frais dans une SCPI déficit foncier dont la quote-part de travaux est par convenance évaluée à 40 %. Elle peut être plus élevée et les travaux peuvent être étalés par la SCPI sur 2 à 3 ans.
•    Investissement Déductible des revenus fonciers : 12 000 € (30 000 * 40 %)
•    Economie d'impôt = 6 980 € ((12 000 * 41 %) + (12 000 * 17,2 %))
Dans notre exemple, le gain fiscal représente 23 % de l'investissement engagé.
Poursuivons notre exemple en supposant que l'investisseur ne dispose pas de revenus fonciers.
•    Investissement déductible du revenu global = 10 700 € [(30 000 *40%) = 12 000 €]
•    Economie d'impôt= 4 387 € (10 700 x 41 %)

Dans la mesure où la part déductible excède 10 700 €, le surplus de 1 300€ n'est pas perdu. Il s'imputera sur les éventuels revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si l'acquisition des parts de la SCPI se fait à l'aide d'un crédit, les intérêts ne peuvent venir s'imputer sur le revenu global et sont uniquement déductibles des revenus fonciers. Ils seront donc automatiquement reportés sur les revenus fonciers encaissés au titre des dix années suivantes.

Les parts devront obligatoirement être conservées au moins 3 ans à partir de l'année d'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de perdre l'avantage fiscal.

En pratique, il est fortement recommandé de conserver ses parts jusqu'au terme de la SCPI, ce qui implique généralement de porter les parts de la SCPI pendant 15 à 18 ans. Après cette période, la SCPI procède à la revente de son patrimoine et partage les fruits de cette vente entre les associés avant de dissoudre définitivement la SCPI.

Défiscalisation : ne pas confondre vitesse et précipitation

Certes le temps presse, mais là n'est point un motif de céder à la première offre venue. Toute opération d'optimisation fiscale ou de défiscalisation doit être envisagée sous le prisme du discernement. Quel que soit le nom qu'on leur attribue, quel que soit leur sous-jacent, financier ou immobilier, les dispositifs d'investissement auxquels est attachée une carotte fiscale présentent nécessairement des risques de perte en capital et les sommes investies sont généralement bloquées pendant plusieurs années. L'investisseur ne doit jamais se laisser illusionner par l'appât fiscal, si conséquent et séduisant soit-il, et négliger, comme c'est trop souvent le cas, la pertinence financière et patrimoniale du dispositif convoité en ne s'assurant pas qu'il corresponde véritablement à ses besoins.
Afin d'éviter autant que faire se peut les erreurs de castings, les épargnants doivent impérieusement comprendre la nature du dispositif dont ils souhaitent user et appréhender les risques inhérents à cet investissement, seul moyen de réaliser un investissement sensé et raisonné.

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