Immobilier d'habitation : comment exiger une baisse de loyer ?

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L'indice de revalorisation des loyers (IRL), suivi trimestriellement par l'Insee, encadre l'évolution des loyers d'habitation en cours de bail. D'ordinaire en hausse, cet indice vient pour la deuxième fois depuis sa création en 2008 de s'infléchir.

IRL : variation des loyers en cours de bail

Jusqu'au 13 janvier dernier, l'indice de référence des loyers (IRL) n'avait baissé qu'une seule fois de - 0,06 % entre le 4^ème trimestre 2008 et le 4^ème trimestre 2009.

Il aura fallu attendre 6 ans pour assister à la deuxième baisse de l'histoire de l'IRL. L'indice de référence des loyers (IRL) s'établit désormais à 125,28 au 4^éme trimestre 2015 (base 100 au quatrième trimestre 1998) contre 125,29 au 4^ème trimestre 2014, soit une baisse de - 0,01 %.

Cette baisse exceptionnelle reste cependant mesurée mais elle témoigne d'une nouvelle de tendance qui pourrait à terme conduire à un abaissement plus significatif des loyers des baux en cours.

La baisse du loyer est-elle prévue dans le contrat de location ?

Le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail sauf si le propriétaire évoque un loyer manifestement sous-évalué.

Les locataires dont le bail ne contient pas de clause de révision sont exclus d'office mais ce ne sont pas les seuls. Pour bénéficier de la baisse de l'IRL, il est nécessaire que le contrat de bail comporte une clause de révision ou d'indexation du loyer fondée sur l'IRL à condition qu'elle ne soit pas bornée aux seules augmentations. Il n'est en effet pas rare de voir des clauses restrictives cantonnant la variation des loyers à la hausse. Ce n'est pas tout. L'IRL étant trimestriel, seuls les baux mentionnant l'IRL du 4^ème trimestre sont concernés.

Il est impossible de déterminer avec précision qui sera ou impliqué par le recul de l'IRL. La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du bail ou à sa date d'entrée en vigueur. Sans préjugé du contrat signé par le locataire et son bailleur, il est probable que de nombreux baux signés entre le 14 janvier et le 14 avril prennent pour référence l'IRL du 4^ème trimestre.

Même pour les locataires rentrant dans le champ d'action de cet indice, la baisse restera symbolique. Le recul de l'IRL n'est pas suffisamment élevé pour réellement faire pression sur les loyers. Enfin, le propriétaire n'est pas tenu d'appliquer la baisse, le locataire peut néanmoins l'exiger. Chaque partie dispose alors de 5 ans pour revenir sur une hausse ou une baisse de loyer non prise en compte à la date de révision prévue par le bail.

Indexation du loyer à la hausse ou à la baisse : la formule à connaître

La révision du loyer est établie selon la formule suivante : Loyer précédent x (indice de référence du trimestre concerné / indice de référence du même trimestre de l'année précédente).

Par exemple, pour un loyer de 800 euros, le calcul s'effectue de cette façon : 800 x (125,29 / 125,28) = 799,94 €. A condition que la baisse de loyer soit autorisée par le bail, le locataire peut bénéficier d'une réduction de loyer d'environ 6 centimes d'euros.

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