Les sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) se sont une nouvelle fois distinguées. Malgré un environnement plus que chamboulé, les SCPI enchainent les records et ont de surcroit offert un rendement plus que satisfaisant. Seront-elles aussi efficientes en 2023 qu’en 2022 ?
L'année 2022 n'a pas été de tout repos, notamment pour les épargnants en quête de placements susceptibles de combler au moins partiellement la forte poussée inflationniste.
Dans ce contexte relativement adverse, les investisseurs particuliers ont, semble-t-il, trouvé refuge une fois de plus dans la pierre. Plus de 4 millions de Français ont placé une partie de leur bas de laine dans des sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) ainsi que, beaucoup plus marginalement, dans d'autres fonds immobiliers non cotés via des contrats d'assurance-vie.
D'après le bilan annuel de l'ASPIM, association regroupant les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés, dont les gestionnaires de SCPI, le millésime 2022 témoigne de la résistance des SCPI et de leur capacité à maintenir un taux de distribution attractif.
En 2022, les sommes investies par les épargnants ont en effet franchi un nouveau cap. La collecte nette des SCPI s'établit à 10,2 milliards d'euros, soit 37 % de hausse comparé à 2021 et 20 % par rapport au dernier sommet datant de 2019. Parmi les SCPI les plus plébiscitées par les épargnants figurent les SCPI à prépondérance « bureaux », elles ont capté, à elles seules, 41 % de la collecte nette totale. Viennent ensuite se positionner sur la deuxième marche du podium, les SCPI à stratégie diversifiée, avec 29 %. Les SCPI « santé et éducation » se placent en troisième position représentant 17 % de l'ensemble de la collecte nette. Profitant de cette collecte conséquente, les SCPI ont réalisé pour 10,7 mds€ d'acquisitions, dépassant le précédent record de 2019 (9,2 milliards €). En termes de localisation, les investissements ciblent principalement l'étranger (37 %), les régions (35 %) et enfin en Ile-de-France (28%, dont 8 % à Paris).
Ce succès auprès des investisseurs s'accompagne d'un rendement en adéquation avec les attentes du marché. Toutes catégories confondues, les SCPI ont délivré un taux de distribution moyen de 4,53 %, contre 4,49% en 2021. Ce taux de distribution se compose d'une distribution sur résultat courant de l'ordre de 4,02%, d'une distribution exceptionnelle, principalement sur réserves de plus-values, de l'ordre de 0,38 % et d'une fiscalité acquittée à la source de l'ordre de 0,13 %.
A l'intérieur de la grande famille des SCPI, ce sont les SCPI à stratégie diversifiée qui rapportent le plus avec un taux de distribution de 5,63 % suivi de près par les SCPI logistiques. Les SCPI qui accordent la prépondérance au « résidentiel » ferment la marche avec un taux de distribution de 4,17%. Quant aux SCPI orientées « hôtels, tourisme, loisirs » qui avaient payé un lourd tribut pendant la période Covid, elles ont renoué avec des niveaux de distribution d'avant pandémie soit 5,09 % en 2022 contre seulement 2,85% en 2021.
Avec la dégradation du marché immobilier attendue en 2023, marqué par la hausse des taux et un taux d'inflation important, les SCPI seront-elles aussi attractives ? Les performances des SCPI ont été en ligne avec les attentes des investisseurs en 2022. Les gérants sont globalement confiants sur la pérennité des niveaux de rendement qui seront servis en 2023, mais se disent cependant très attentifs aux conséquences d'une nouvelle remontée des taux d'intérêts sur le prix des actifs immobiliers. Face aux secousses potentielles des marchés, les SCPI présentent cependant un avantage de poids puisque les loyers sont théoriquement et partiellement indexables sur l'inflation.
Il est également utile de rappeler que si la hausse des taux d'intérêt renchérit le coût d'un investissement immobilier, les sommes collectées permettent aux gestionnaires de SCPI d'acquérir des biens au comptant sans recourir à l'emprunt. Certains d'entre eux voient l'augmentation des taux comme une opportunité, car de leur point de vue elle éloigne du marché une partie de la concurrence. Tel est le cas de Frédéric Puzin, président de Corum AM. Selon lui, la hausse des taux d'intérêt fait disparaitre une portion de la concurrence qui achetait à crédit, ce qui devrait permettre aux autres fonds d'acheter des biens de qualité à meilleurs coûts.
En somme, le marché des SCPI peut être un investissement intéressant pour ceux qui cherchent une alternative aux placements financiers et immobiliers traditionnels, mais il est important de prendre en considération les risques, notamment en cas de survenue d'une récession, et de bien comprendre les caractéristiques de chaque SCPI avant de prendre une décision d'investissement. Les investisseurs doivent plus que jamais se montrer prudents et sélectifs dans leur choix.
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